2012年房地产市场回暖并未惠及中小房企。这一年，万科全年销售突破1400亿，绿地、保利亦大步进军千亿，全国销售额前53名的房企都已是百亿销售规模，“百亿俱乐部”相较2008年扩容5倍……丛林法则从来不乏用武之地，市场的优胜劣汰，让龙头房企市场份额一再扩张，而面临严峻挑战的中小房企，则难以逃脱被淘汰的命运。
弃房转型
一边是大型房企财大气粗频频出手拿地，一边是部分中小房企资金链依然紧绷。本刊记者统计发现，重压之下，越来越多中小房企或选择合作开发，或考虑卖掉项目，或不得不黯然出局。
今年2月4日，上海新梅公告称，拟以3.49亿元向大股东兴盛集团转让江阴新兰房地产开发有限公司55%股权。
对于该笔交易，上海新梅表示，由于房地产行业调控，项目开工时间存在较大不确定因素，如2013年仍不能动工，按照项目周边目前的市场价格和开发成本测算，项目未来收益情况不容乐观。
其公告称，从2011年开始，国家对房地产行业进行了力度空前的宏观调控，陆续出台的一系列宏观调控措施在一定程度上限制和制约房地产企业快速发展，对公司项目建设、销售、融资等各方面都造成较大影响。结合公司规模和行业地位的考虑，公司单纯依靠房地产业务的状况亟待改善。公司通过此次收购将开始涉足白酒行业，并逐步实施转型。
作为上海本地一家中小规模房企，上海新梅在众多房地产企业中并不出众，2009年时因“大股东私通私募的百页坐庄计划”而一朝成名天下知，但其近四年的年报数据显示，上海新梅一直在走下坡路。
2009年和2010年，营业收入同比下降的幅度均在60%以上，2011年有小幅增长，2012年全年实现营业收入8190.46万元，同比下降24.08%，净利润380.11万元，同比下降85.2%。
业内分析，造成其业绩下降的主要原因是报告期内可售房源同比大幅减少，此外还面临土地储备不足及可持续经营能力下降的风险。
上海新梅的尴尬处境，正是近几年房地产行业洗牌、土地等资源向优势企业集中的反应。
记者从公开资料统计发现，从2011年下半年至今，已有数十家房企筹划转型或正在转型，如中珠控股、华丽家族明确提出，将不再投资新的地产项目，转而投资矿产资源，中恒集团、南京医药、人福医药、电广传媒、春晖股份等公司也纷纷发布剥离房地产资产的公告，转而加大投向制药、矿业等主营业务。
更为典型的是，在当前2012年年度报告进入披露期，为了增厚业绩避免“披星戴帽”，一些非主营地产业务的上市公司“临时抱佛脚”，卖房卖地并不少见。
申银万国证券的统计数据显示，2012年全国房地产销售额环比增长10%，其中四季度已达到22%，复苏趋势明显。
但结合A股市场上各种类型房企的表现，可以看出，在这股房市复苏潮流中得益的基本上是大型房企，中小房企并未沾光。
受困资金紧箍咒
严厉的房地产调控正加剧行业两极分化现象，资金难题仍是这类中小房企永远绕不过去的坎。
CRIC研究中心数据显示，2012年，全国销售额前十的房企占市场份额的12.46%，较2011年提高了2.03个百分点；前二十家房企的市场份额较2011年提高2.77个百分点。
与此同时，一项统计数据显示，超过300家中小房企消失在市场洪流中，新增和原有的市场份额被品牌房企瓜分吞噬。这是很多本土中小房企近年在区域性市场逐渐失去话语权的主因。
事实上，从各房企月报和季报中也不难看出，两极分化已经愈演愈烈，万科、绿地、万达等大企业业绩整体上涨，小部分中小型房企依然亏损，重重压力和利润稀薄背景下，多数中小房企的离场已成必然。
北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，房地产投资收益降低，是部分企业从房地产中撤资的一个主要原因。
中国房地产协会和兰德咨询机构联合发布的《中国房企经营管理状况蓝皮书（2011）》认为，如果现行政策能够落实到位，到2015年，或有30%的房企被洗牌出局。
房地产业利润率降低已成为业内共识。全国工商联房地产商会创会会长聂梅生就表示，随着土地价格的提升，工资、财务等成本的提高，以及企业获取资金的难度越来越大，房价正在逼近下行的“钢地板”。“钢地板”在压缩整个行业的利润率，并导致一系列的并购与离场。
事实上，近几年来中小型开发商基本已从银行借不到钱，也无法上市融资，只能转向利息较高的民间借贷，这让不少中小房企难以支撑。而在销售策略上，由于提前完成全年销售目标，不少大房企可能会采取价稳或提价惜售策略，而中小开发商在生存压力之下，不得不再次坚持降价走量。
转型后依然很难
“现在的政策环境跟十年前、五年前已经有很大变化，自身环境的压力、市场竞争的压力，以及行业平均利润下降、门槛提升等等，都会给房企的经营带来压力。” 中国房地产学会副会长陈国强在采访时表示，在目前的行业格局、调控政策环境下，中小房企的确需要新的战略安排与调整。
“弃房”选择固然不难理解，但现在的问题是难以找到合适的投资标的，比较典型的是ST迈亚，主营地产的安徽蓝鼎在去年6月拿下该公司控制权之后，通过定向增发向ST迈亚注入20亿元现金，同时剥离了公司的地产业务，但至今未披露这些资金的投向。
此外，不少公司选择进入矿业、制造业。如上文所述的上海新梅，在其 2012 年度报告中披露，将依托大股东资源，在新材料、白酒和金融领域逐步实施转型。
而无论如何转型，对于中小房企而言，资金问题依然将是一大掣肘。
通常而言，中小房企融资主要走的是民间借贷渠道，或者找有资金的人以入股的形式筹集资金。
今年以来，信托也成为中小房企举债维持生计的重要方式。
而信托融资的利息较高，对于利润有限的中小房企来说，也是一笔沉重的负担。去年相继出现因资金链断裂而“跑路”的鄂尔多斯、长沙开发商已是前车之鉴，转型之后，中小房企的资金链问题又将如何解决？
某上海学者表示，目前出现的中小房企弃房转型潮流，并不是一个好消息。一个良好的市场，应当是各种市场主体参与其间，通过公平竞争来达到产品价格平衡。
我国房地产市场以往出现的问题，就是在政府的支持下，资源迅速向一些与政府有特殊关系的企业倾斜，导致房价被大型房企操纵，消费者完全失去了房价的博弈条件。
陈国强则提醒，进入其他行业，需要评估其他行业的市场环境、市场竞争程度，自身有无专业优势，核心竞争力，进入任何一个行业都需要找到自己的位置，否则无论在房地产行业还是其他行业，都会面临被边缘化、或被挤出局的命运。