就近入学的前提是教育资源的均衡,否则只会成为绑架望子成龙的父母的又一华丽借口 “蜗牛背着重重的壳啊一步一步往上爬!”歌词写就的生活,用在房价高涨的今天何其贴切。而在这为“壳”奋斗的人群中,还有这样一个特殊群体,那就是“学区房”购买者。
与很多有中国特色的词汇一样,学区房也是由老百姓独特智慧创造的概念,拥有高度的概括能力和丰富的内涵,将原本距离遥远的学校、地区和房产概念紧密联系在一起,结成了一张压在父母身上的“壳”。
“学区房”这个“重壳”
实际上,学区房可以分为两类,一类是购买之后孩子可以直接就读重点学校的,无需再托关系、缴纳赞助费;另一类是在重点学校附近的,有利于家长管理孩子的生活和学习,孩子也可以提高学习的效率。
目前市场热炒的二手房基本上属于第一类,而房产商推出的“教育地产”概念的新盘,往往属于第二类。
相比之下,第一类是目前市场的主要追捧对象,以北京为例,2008年底到2009年初,二手房价格出现较大松动,学区房基本没有变,2009年楼市开始回暖的时候,学区房又率先涨价,而且是量价齐升。
出现这一状况的原因是教育部门及学校对入学生源的硬性地域划分,在板块覆盖的区域内,学生可以通过享受义务教育免试就近入学。
据了解,不仅北京市,目前我国城市在小学入学政策上,采取的都是就近免试入学,因此,对于哪条街道哪一栋楼房里的孩子可以进哪一所学校,都有明确的划分。因此,重点小学划片内的房子,便成了二手房市场上热炒的一个概念。
相比其他城市,经过数年的发展,北京市目前已经形成了几个颇具规模的学区房热点板块:首当其冲的就是中关村地区,包括中关村、学院路以及万柳,重点小学、重点中学相对都非常集中;另几个相对中关村来说稍微差一些,但也是重点板块,包括东城东四地带,西城的平安里板块,都是比较有名的,还有就是朝阳板块。
当然,与一切营销概念一样,学区房背后也隐藏着高昂的利润。21世纪不动产监测数据显示,在北京市四个学区房板块中,东城区东四地带学区房价格高出周边非学区普通住宅每平方米5000元左右;西城区平安里板块,学区房价格高出周边非学区普通住宅每平方米5000元左右;朝阳区东大桥日坛地区,学区房高出周边普通住宅每平方米一两千元;而中关村地区学区房和普通住宅之间的价差最为突出,价差在5000-8000元/平方米。
“基本上差距在几千块钱,至少得差到三千/平方米。”一位房产经纪人称,个别情况下,同等房源中学区房每平价格高出1万元,“两栋房可能就只隔条栏杆。”
如此大的价格差距,丝毫没能阻止家长前赴后继的脚步。“目前市场供求比大概是1:10的比例吧。”链家地产一位房产经纪人介绍,目前这个市场完全是卖方市场,一套房源挂出去,短时间就会有十几个看房的,房东现场提价的比比皆是,而就这样,出手慢了还未必能抢到。
“之前是个三居室的房子,换了学区房就成了两居室的。”为了购买学区房,不少人往往都是大房变小房、新房换旧房,以此弥补价差。
教育资源与房地产概念的完美结合,最终成就了家长们背上重重的“壳”。更为可怕的是,这个“壳”并不像概念中表现出的那样,能给人以充分的安全感,反而隐藏了重重风险。
“重壳”只是看起来很美
虽然不少房产中介、学校和教育专家对外宣称,就近入学的规定比缴纳赞助费进步了很多,就算由此衍生出了学区房,也在某种程度实现了基本公平,不过事实远没有这么简单,对学区房本身的争议尚未结束,由其派生出的新的矛盾已开始显露。
由于真正的学区房都由教育部门或者学校自己划定范围,往往具体到了哪条街道的哪些楼房,而且对家庭各成员的户口所在地、迁至该房屋的时限都有不同规定,很多家长很难具体了解,加上购房时往往依靠房产中介提供的信息作出判断,最终的结果可能是赔光积蓄还未能如愿。
“其实学区房唯一决定因素是人为的区域划分。”一位房产经纪人表示,就算符合了教育部门的区域划分,各学校往往会有一些针对家庭等情况的规定,“总之就是变数很大。”
以同在中关村的两所重点小学对学区房户口的规定为例:中关村一小要求全家户口都在该房产上,中关村三小则只需要具有常住户口的适龄儿童就行,差异颇大。
不仅如此,一些学校还有不为人知的特殊规定。此前曾有一个案例,一位家长在看好学校和房子之前,详细打听了房子是否属于学区房,并对学校的要求做了调查,但最后还是没能实现梦想,原因是该学校有条针对区域内房子在一定年限内入学学生名额的规定,由于该房子原房主已经有一个孩子在这个学校入过学了,等于这所房子的入学名额已经被占用,一定期限内不允许有第二个学生入学,所以这个家长白花了那笔钱。
此外,由于区块的划定、各学校的规定并没有统一标准,所以就算同一学校,其不同时期对学区房的划定也会有变化。正因为如此,很多已经购买学区房的家长也并不放心,“我们现在看的学区房都是过去的学区房,等到孩子开始上学可能要3、4年后,到时候这房子是不是那还是个问题呢!”
之外还有一些中介机构的蓄意误导或欺骗,在种种因素盘根错节交织下,这个“壳”早已不堪重负,只是看起来很美而已。
有关“学区房”的罪恶辩论
在行业术语中,学区房又被称为“教育地产”。“从某种意义上讲,学区房是房地产市场的衍生品。”时至今日,不少业内分析者把矛头指向了房产中介和开发商,因为这一概念是他们提出来并加以炒作而受市场追捧的。一些人更是将房产中介视为目前学区房高价的“罪恶推手”。
北师大教授王晓辉就认为,目前各大城市学区房的价格畸形偏高,不排除房地产中介人为炒作嫌疑,“现在学区房的房价偏高,甚至高出天价来,在北京可能高到两万几,这是有点不大合理。是不是有某些房产中介在炒作不得而知,但是我感觉太高了,就有些不正常。”
房产商和中介则有不同意见。“为什么大家这几年感觉到越来越热,其实也是这种需求越来越旺盛,去追这个项目的人越来越多了造成的。”链家房产中介表示,营销手段固然是存在的,不过根本上说还是需求推动的。
言下之意,消费者的渴求是催生这个市场的关键。首都师范大学教育科学学院教师薛海平就认为,从消费者来说,买“学区房”本质还是“择校”,是在打政策的擦边球。
不过消费者也是有苦说不出,随着社会竞争的日益激烈,为使孩子不输在教育的起跑线上,家长花费重金购置一套属于教育质量好的学校学区的房产,完全是不得已而为之的。
由此,问题又跳到了教育体制上。“这是现行教育体制下的一个独特的现象。”一位教育专家表示,这实际上是学生严格按区域入学规定实施之后的“意外畸形产物”。
据了解,此前为了让孩子进入理想的重点学校,家长往往采取托关系、缴纳赞助费等方式,造成教育不公、问题频现,相关主管部门不得不明令禁止,并定出了以公平为目标的“就近入学”的方针。
“从制度设计上说这无疑是进步的,只可惜过于理想化了。”上述人士表示,此前的教育发展以重点、精英化发展模式为主,导致各地区的教育资源分配并不平均,这一软肋制约了制度的执行,加上一些房产商、中介和学校的恶意利用重点学校的概念,导致市场越来越畸形。
说到这里,问题又回到各当事主体身上了。尽管如此,由“学区房”引发的学校、地产商(中介机构)、家长以及教育体制之间盘根错节的关系已基本理清,不管各方有多少理由去互相指责、推诿,真正解决问题的原则,仍在“公平”二字上。
“公平”仍值得期待
望子成龙是每个父母的心愿,数千年前发生的“孟母三迁”,就一直被引以为傲,所以几千年后的今天,孟母的行为正在越来越多城市居民身上重演,也是很好理解的。
唯一的问题是,在社会已经发展到今天这个地步,为了孩子的教育,家长们还不得不大房换小房、新房换旧房的去迁徙,到底是值得称道的对后代关心的传统,还是我们社会历史的悲哀?这是个值得深思的问题。
实际上,放在一个纵深的历史中观察,“学区房”行情高涨只是长期以来家长“择校”行为的一个变种,根源仍是教育资源分配不均。
在此前的一项网络调查中,75.6%的人认为“择校”给家长带来沉重压力和负担;70.1%的人认为高涨的择校费用会使来自贫富家庭的孩子享受到的教育资源不均衡。同时,54.6%的人希望减少或取消择校费等教育乱收费现象;63.4%的人认为,应在义务教育阶段取消“重点学校”,真正实现教育资源均衡。
“义务教育毕竟是国家提供的公共产品,不光是个人选择的事情,首先必须讲求社会公平。”薛海平表示。
事实上,意识到这个问题的并非只有专家和网友,相关部门也开始着手解决这一问题。 “其实《义务教育法》已明确规定取消重点学校。”一位分析人士表示,重点学校的取消需要一个过程,不仅官方需要循序渐进,老百姓的心目中对学校好坏的评判也需要逐步改变,这都需要时间。
值得期待的是,新任教育部长袁贵仁上个月履新之后,首次公开谈话就明确将“教育均衡”列为教育改革的方向,提出要努力实现2012年义务教育区域内初步均衡、2020年区域内基本均衡的新目标。
“现在各地政府都在推进学校均衡化发展,在一些小的地方已取得了很好的成效,择校现象已不多见。但是择校不仅是教育的问题,也关乎经济和社会发展,还需要更多综合性的考虑。”一位分析人士表示。
只可惜对于普通老百姓来说,他们什么都不缺,唯一缺的是可供等待的时间。不管改革会如何推进,在公平实现以前,他们永远都会背负这个“壳”一步一步地往上爬。
新闻链接一:
美国也存在“学区房”的概念,不过与中国的情况差异很大。由于美国的房子每年需要交房产价1%-3%的不动产税(property tax),这部分钱是地方政府的主要收入来源,基本用于学校和公共设施的投入上,因此美国的社区在某种意义上可以称为“学区”。
如果一个好学区已经形成,其房屋溢价率高,那就意味着每年需要交纳的税收也会多很多,相应的在学校和教育上的投入自然也就高很多,这样就形成了良性循环,在制度和经费上保证了教育的质量。
有些纯居住区的社区还要额外交学区费,主要是因为这些较高级的住宅区内没有大型企业、商业,居民要多承担些教育经费。有些区有企业和大商场,政府有足够的税源,居民负担相对小些。
与中国普及化、公平化的义务教育不同,这种“学区制度”比较公平,高质量的教育是由当地居民自己来买单的,即使是后搬入者,由于不动产税(property tax)是每年都要缴纳的,所以也是相对公平的。
新闻连接二:
北京二手房著名“学区房”板块分布
中关村板块(包括万柳)
周边学校:中关村一小、中关村二小、中关村三小、中关村四小、人大附小等
目前价位已超过3万/平方米。
东城区东四板块
周边学校:西中街小学、府学小学,四中、八中等
目前价位超过3.6万/平方米
朝阳板块
周边学校:朝阳实验学校、花家地实验学校、芳草地小学、陈经纶小学、劲松四小等
目前价位超过2.2万/平方米
宣武槐柏树街、马连道板块
周边学校:宣师一附小(右内一小)、北京小学
目前价位:接近2万/平方米
新建楼盘著名“学区房”(基本上以分校为主)
远洋•万和城
周边学校:芳草地国际学校万和城小学、周边外经贸大学、中华女子学院等高校林立
亿城•西山华府
周边学校:由人大附中冠名并受托管理的社区配套中学――人大附中西山学校(公办校拟定名),学校规模为36个班,其中初中部24个班。
北京华侨城
周边学校:北京市朝阳区教委与湖北省黄冈中学正式签订合作办学协议,湖北省省级重点中学黄冈中学进驻北京华侨城。
龙湖唐宁one
周边学校:清华附中、北大附中、人大附中、中关村一二三小
帝景博悦
周边学校:引入陈经纶中小学(市重点)、13000平方米国际水准双语学校
万年花城
周边学校:美格双语幼儿园;北京小学(京城唯一以“北京”命名的公立制小学,北京十大名牌小学之一)签约入驻成立北京小学万年花城分校。
红山世家
周边学校:同样引入北京小学,为社区承办小学及幼儿园,学校直接面向社区子女,不再考虑户口等问题。
领秀新硅谷
周边学校:幼儿园包括蓝天幼儿园、上地幼幼儿园,中小学包括上地小学、上地中学、国际协办学校、北外附校(这个学校包含了从小学到高中的12年教育)