中央如果不想再次看到几轮调控房价“越调越涨”的噩梦,改善房地产市场供应结构势在必行,而加大保障房建设则为必经之路。 “开发商还是‘从了’吧,有什么可搏的?”日前,向来以“看涨论”论调著称的北京华远集团总裁任志强劝开发商认清形势,以降价换取销售。
一时间,“任大炮”的一反常态犹如重炮炸弹再次搅动了“生命不息、折腾不止”的中国楼市。历经号称“史上最严厉”调控四个月后,楼市正值何去何从的关键节点。在这一节点上,包括任志强在内的不同层面的声音则交错集中出现在纷繁的楼市大戏之中,甚是热闹。
然而,值得注意的是,在任志强等开发商发出主动降价言论的背后,则暗藏着楼市力量的博弈,而且远远不止“开发商”与“政府”两者之间。与楼市多次调控一样,楼市未来何去何从,则依然取决于多方“角力”结果。
市场层面博弈依旧热闹
本轮楼市调控,历时已四个月。而市场层面的博弈早在一个月以前就已经显山露水。自7月中旬以来,楼市曾经浓重的观望情绪逐渐减弱,从市场数据看,相比6月份,7月份北京、上海、深圳等地楼市成交量“回暖”,成都、南京等地出现“日光盘”现象,各地开发商“试探性降价”,购房者“小跌就出手”的局面让调控前途变得扑朔迷离。
就在市场交易出现变动的同时,房地产调控也陷入了“可能松动”的传言漩涡之中。自7月中旬以后,“第三套房贷松动”、“临时性政策可能取消”、“国资委授意央企取地”等舆论满天飞;住建部、银监会、中房协等官方部门出面表态,更让人们对后市政策充满疑问。而在众多疑问之中,市场也呈现了比较复杂的“价量大战”。
比如说,在北京,8月第一周,北京新房二手房成交量就出现了环比继续回升。其中新房住宅的成交面积环比上涨31%;期房商品住宅(剔除保障房)日均成交198套,连续第五周上升。可售房源量趋稳略增,有效供给增加并不明显;二手房市场连续九周日均成交量保持在350套左右,企稳迹象明显。
但是,值得一提的是,虽然二手房成交量开始企稳,但房价依然在持续走低。据21世纪不动产集团的成交监测数据显示,7月份,北京二手房成交均价环比微降2%,8月以来,二手房报价继续走低。
“受新盘低价入市影响,周边二手房价也联动下滑。随着9、10月份市场放量潮的到来,新房均价仍将继续走低。”21世纪不动产集团市场总监林蕾预计,在新盘放量增加和年底资金回笼压力的影响下,新房降价潮将在未来两个月里达到最大,从而可能拉动二手房价再次下探。
可以说,对于一些调控执行力度较大的一线城市,在政策的强压下,“降”似乎成为一种必然,然而,在另外一边,在这种必然的过程中,许多二三线城市则呈现相反的状况,部分城市价量齐升态势明显。
比如在长期房价并无多少起色的长沙,8月中旬,其新房价格上升幅度明显。长沙新建商品房销售网签价格在中心区房源的拉动下,均价达5546元/平方米,开福区和芙蓉区更冲高过6000元大关。
而在这些二线城市楼市价格攀升的背后,则孕育着许多楼市需求的萌发,这与严厉的调控不无关系。
“刚开始的时候,长沙的楼市还是交易量下滑了一段时间,可到了8月,就似乎变了个样子。许多人哭着喊着要买房。”一位长沙地产界人士告诉记者,“有的是想结婚的,实在等不起了!”
博弈背后的暗中角力
正如之前所述,虽然楼市调控瞄向的是部分房价上涨过快的城市,让房价“降”下来是核心目标,然而,在这一过程中,由于牵扯利益链条过多而且往往非常敏感,在市场博弈背后,多种力量角力成为必然,而房价降多降少如何降则完全是各方一场心理、资金以及战略的博弈,而与之前的几轮调控相比,此次角力的双方并没有太多的变化。
首先,冲到台前最为明显的是开发商、银行等市场主体与监管层政府的角力。
8月中旬,一条“中房协建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策”的消息,再次挑动市场的神经。这个有着官方背景,汇聚远洋、万科等知名房企的行业协会,在目前房地产市场充斥着胶着与敏感神经的状况下,它的声音无疑成为博弈升级的导火索。虽然,事后这一报道被中房协证实为媒体的误读,但是,这不免让人想起2008年底,一系列“买房就是爱国”的力捧开发商的论调。
“开发商有自己的算盘,楼市打得太狠,政府自己就害怕。但是,如果涨得太快,政府失去民心,又要拿开发商下手。”一位北京的某开发商对记者表示,“因此,怎么降、降与不降都是需要博弈的。”
而受房价影响,一直受惠于房贷业务的银行,也是有着自己的小算盘。
有数据显示,房地产调控新政出台3个月后,北京市的个人住房贷款连续3个月环比降幅超过40%。央行营业管理部公布的7月份北京市金融运行数据显示,当月个人住房贷款环比大降93%。北京市金融机构个人住房本外币贷款增加1.6亿元,而在6月份此数据约为24亿元。无疑,在大幅度降比之后,银行自身必然有着“上有政策,下有对策”的行动。更何况,在像上海这样至今没有出台调控细则的城市,银行更有自己的操作空间。
而在开发贷方面,虽然8月底,农行宣布暂停房地产开发信贷,但是,值得注意的是,这只是起到一个信号作用。
“首先农行表示只是已暂停房地产开发贷、土地开发贷、经营性物业贷款等约一周的时间,9月初重启发放开发贷;第二,从建行对于外界暂停发放开发贷款的传闻也马上做出了澄清。”某商业银行地产金融事业部负责人为本刊记者分析,“这更可以证明,银行可以在调控的空当领域,选择自己认定房价并非上涨的城市,自主确定发放贷款比例。”
第二,楼市资本的内外力量格局未变。不难看到,在人民币升值以及资产价格升值的长期利导因素下,央行在灭火,外资却在添柴。在各大国有银行紧缩房地产信贷的同时,各大外资金融机构却纷纷加快了进入内地房地产市场的步伐。
8月底,美国私募股权投资巨头黑石集团同香港大型地产商鹰君集团达成协议,黑石集团同意向香港鹰君提供资金支持以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地,来建造豪华酒店和高档公寓。
而且,黑石的进入并不是外资进入中国房地产市场的个别行为。包括摩根士丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、新加坡丰树集团、华平投资、软银亚洲等众多国际投资公司在最近均以不同形式进入国内房地产业。
而据统计,2010年1-7月,外商直接投资房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为248亿元,同比上涨10%,而前6个月的累计总额为203.92亿元,同比上涨4%。前7个月利用外资进行房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为302亿元,同比上涨近11%,其中,前6个月累计总额为249.88亿元,同比上涨近3%。
而且,值得注意的是,在宏观调控逐渐深入的时候,房地产开发资金中的外资比例反而在不断增强。据统计,2009年5月起,房地产开发资金来源中的外资资金同比增幅一直是负数;但是从2010年6月开始,外资资金的同比增幅开始转正。2010年6月份一个月利用外资的资金额就达到80.91亿元,超过了4、5月份的总和。
不管是想抄底还是想投机,这些与楼市唱反调的外资,都无疑会大大对冲宏观调控的效果。而且,人们担心的是,随着越来越多的开发商被外资“绑架”,相较2005年那一波“热钱”的涌入,此轮投资热潮之后,内外资本力量的角力情况将更为复杂。
第三,则是政府自身的角力尚未逃脱既往藩篱。这其中,既包括“老生常谈”必然提到的中央政府与地方政府之间的角力,还包括中央政府对于楼市调控之后的担忧与楼市决心的博弈,而后者则更多的与中央对于目前宏观经济形势的不容乐观有关。
“一位国家发改委的人就跟我们讲,有一次,温总理就把好多人叫去,问楼市是不是调控调大发了,要不要继续?”一位地产央企的投资部负责人告诉记者。虽然这仅可被看做业内广为流传的段子,但是,其流行,无疑也与目前中央对调控难度的认识有关。
因此,在调控是否放松言论甚嚣尘上之时,中央连续表态调控不放松:国务院副总理李克强就在8天内两次要求坚决抑制房地产投机炒作;国土资源部对全国房地产闲置土地整治情况进行通报;银监会则建议对四城市“三套房停贷”;住建部强调调控不放松;北京市有关商品房预售款“专户管理”政策的研究……
《人民日报》还发表评论表示,目前房价整体上基本处于盘整回落态势,但仍处于不合理的高位;从地区看,“少数重点城市”的房价仍在高位徘徊,部分二三线城市仍在上涨,远远脱离了居民收入水平。可以说,政策的预期效果还远未达到。房价一旦出现反弹,则未来市场的泡沫化程度无疑会进一步加剧。
但是,这一系列严厉的调控政策还是存在变数。
“由于外贸以及内需拉动发力,下半年经济增长发力显而易见,与此同时,中央还要面对众多海外经济带来的影响,这往往都会影响中央调控的决心。”某经济学家分析,“在保增长和为民生之间,有的时候,似乎只能顾上一头。”
博弈出口在于保障房
综合上述分析,也许可以得出如下结论:当前中央政府已经初步达到了遏制部分城市房价过快上涨的预期目标,在经济形势暂时没有大的风险、尚不需要靠房地产拉动的时候,没有理由放松调控;与此同时,经济形势依然尚存变数,楼市暴跌、土地价格下降,无疑对房地产市场以及中国经济都会造成较大的冲击。政府没有理由痛下杀手,对房地产行业赶尽杀绝。
但是,值得注意的是,博弈的主角与先前几次调控时的几乎一致,而且历经房地产市场几轮发展,众多角色参与的博弈格局更为复杂。
虽然包括任志强在内的开发商已经决定降价,但是由于力量的交织,这一些松动在一定时期内并不能带来实质性作用,而结果虽然不至于同上几轮调控一样出现“报复性反弹”,但往往仅停留于“遏制部分城市房价过快上涨”,而中国房地产市场的“供应结构”基本痼疾并不会改变。
因此,业内人士认为,中央如果不想再次看到几轮调控房价“越调越涨”的噩梦,改善房地产市场供应结构势在必行,而加大保障房建设则为必经之路。
可喜的是,中央政府已经意识到了这一点。8月21日,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会并讲话。他强调,要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署,以更大的决心更有力的措施,加快把保障性住房重大民生工程建设好,使人民群众住有所居、安居乐业。
而且,据记者了解,多年筹备中的REITs(房地产投资信托基金)也很有可能在上述力量之下,首单定位为保障房,而且很有可能以受惠面大的公租房资产形式出现。
“保障房主要解决的是中低收入人群的住房需求。随着保障房建设力度的不断加大,这在一定程度上也将会缓解商品房的市场供求矛盾,并有助于缓解房价上涨的压力,对调节房价和供求都有一定的作用。”中国房地产学会副会长陈国强表示。