基于鄂尔多斯房地产泡沫的挤出效应及对策研究
一、问题提出
近几年来全国房地产的价格逐年上涨，同时鄂尔多斯市从2004年以来对小煤矿的关停整合力度的加大，一些小煤矿主在卖煤矿中得到了巨额资金；又由于土地拆迁的作用，土地拆迁补偿安置费用增加，从土地拆迁补偿中也出现了很多富翁。在鄂尔多斯市，人们的投资渠道狭窄，很多居民把投资房地产作为增值保值的良好投资产品。人们根据房地产行业的发展情况，预计未来房价会不断上涨，他们的投资会不断增值，这样他们心理账户中的资金便多了，虽然现实银行账户中的资金并未增加。人们对房地产的大量投资，导致房地产价格的飞速上涨，最终形成房地产泡沫。虽然在这期间房地产得到了快速的发展，但与此同时，却忽略了其他行业的发展，如文化、教育等。
二、文献回顾
国内外相关研究主要集中在心理账户对投资、消费等人们经济行为的影响。
Tversky（2004）认为，心理账户是一种认知幻觉，这种认知幻觉影响金融市场的投资者，使其失去对价格的理性关注，从而产生非理性投资行为。Cara Okleshen等人认为聚焦组织准则可能会影响到消费者的心理记账过程，从而研究了消费者在做出决定时社会因素的影响作用。Wong（1998）以泰国房地产泡沫为背景发展了一个动态模型，展示了在经济过热、国际资本大量流入的情况下，地产商对市场过度乐观的预期以及人们预期间的相互作用所产生的“羊群效应”在地产泡沫产生和膨胀过程中的作用机制。
挤出效应是指政府支出增加所引起的私人投资或消费下降的现象。房地产泡沫的挤出效应是指由于人们对房地产的过热投资，导致在其他行业的投资减少，其他行业发展缓慢的现象。袁冬梅、刘建江（2009在《房价上涨对居民消费的挤出效应研究》）中曾指出，房价在一定区间内波动时与消费正相关，超出某一水平时，房价上涨会抑制居民消费。董兴邦、卢吉明（2011）指出了房地产行业对生产制造业、居民消费的“挤出效应”，指出在资金大量涌入房地产业的同时，引起流入制造业的资金减少，制造业利润降低，增长缓慢。Chen Tao等（2008）利用SD模型对北京的房地产投资的挤出效应进行了分析，并对北京未来的投资增长和经济增长做出了预测。他们认为北京的房地产投资对其他投资有着较大的挤出效应，房地产投资的挤出效应问题将成为阻碍我国经济持续健康发展的问题之一。
以上研究均是心理账户对投资、消费的作用，以及房地产业对其他行业和消费的挤出效应，人们对房地产的投资是基于心理方面的，但很少涉及房地产行业对创新、人才及高新技术产业的“挤出效应”。
三、研究假设提出
在鄂尔多斯市，由于房地产具有建设周期长、固定性和区域局限性的特点，人们对房地产过度投资，房地产业迅速发展。然而，在房地产发展过程中，人们将大量资金投资于固定资产，较少地投资于其他领域，会产生对其他领域的挤出效应。投资讲求多样化，应该多对创新领域进行投资，以促进创新领域的发展。由此提出本文的假设1：
假设1：在房地产发展过程中，房地产的过热发展会对创新产生“挤出效应”。
鄂尔多斯的发展离不开煤炭经济的带动。然而，在房地产的过热发展中，人们忽视了文化创意产业。鄂尔多斯要实现将“资源依赖型”经济发展模式改为“资源依托型”经济发展模式，就需要创新，需要提高效益，需要节能环保。同时，鄂尔多斯第三产业发展落后，我们需要提高自主创新能力，发展先进制造业、物流业、文化旅游业、现代金融业等。要创新，就需要具有创新的人才。由此提出本文的假设2：
假设2：在房地产发展的过程中，投资者对房地产的大量投入会对人才产生“挤出效应”。
资金在房地产行业的大量注入使得很少资金流入教育方面。鄂尔多斯经济的发展，得益于分布在不同旗（区）、不同产业、不同行业、不同岗位上的不同人才。由于现在人才缺乏，同时又存在着人才流失、提前退休、退养问题，使得人才更加缺乏。所以鄂尔多斯要发展教育事业，培养、引进人才，特别是高技术人才。而高技术人才的引进，会对高新产业的发展起推动作用。由此提出本文的假设3：
假设3：人们对房地产的过多投资，导致对高新产业的投资减少，对高新产业产生“挤出效应”。
房地产业的高利润使得很多企业将大量资本投入其中，从而延缓了企业的技术更新和研发，降低了鄂尔多斯市的市场竞争力，并对其经济结构的改变和产业结构的升级产生影响。高新技术产业能否能够领先发展，关键取决于某一技术领域的领先和突破。其可以促进地方技术进步、增强自主创新能力。鄂尔多斯是一个资源型地区，其可以在创新和人才的结合下，引进国外先进技术，发展高新技术产业，如电子信息产业、环保产业，带动鄂尔多斯经济发展。
四、典型案例分析
（一）内蒙古凯创投资集团
1.公司发展历程
内蒙古凯创投资集团有限责任公司成立于2003年10月，总部位于内蒙古鄂尔多斯市东胜区，是集煤炭生产经营、房地产开发、建材、文化、旅游、酒店、商贸和金融投资为一体的多元化企业。经过凯创人十年的奋力拼搏，公司迅速发展成为一个拥有65亿元资产和10家子公司的大型集团企业，产业遍布内蒙古呼、包、鄂及北京、深圳等发达城市，创造了振奋人心的“凯创速度”和“凯创业绩”。特别是2005年进入北京市场后，集团确立了“立足鄂尔多斯，走向全国”的远大目标。
2.房地产业
当鄂尔多斯房地产越发升温的时候，像很多鄂尔多斯的企业一样，凯创集团也大举进军房地产领域。2005年果断投资2000多万元，在东胜铁西新区储备了40多亩建筑用地，在北京黄金地段王府井买下了一座面积6800平方米的大酒楼，成立了北京凯创金街商务酒店。2006年，为了更好地推进“走向全国”的发展目标，凯创集团在位于北京黄金地段——金融街1号购置了整层面积为2000多平米的办公区，成立了内蒙古凯创集团北京分公司，同时成立了北京凯创金峰房地产开发有限公司，在怀柔区开发占地2000亩的“凯创牡丹园”旅游地产项目。2009年10月31日，凯创集团公司又在极具发展潜力的伊金霍洛旗政府所在地阿拉腾席热镇的黄金地段成功竞拍400余亩土地，全力打造高品质商住小区。2011年，凯创集团在东胜铁西新区开发建设鄂尔多斯标志性的城市综合一体“凯创.城市之巅”，凯创·城市之巅坐落于鄂尔多斯铁西区，未来CBD的黄金地段是以鄂尔多斯城市地标为目标，占地面积14.1万m2、总建筑面积52万m2的都会地标综合体。该项目开发面积53万平方米。就在凯创集团忙于房地产业的暴力追逐时，煤炭被抛置在一边，文化旅游商贸产业更是涉足较少，其拥有资产63亿元，可是，大多是房地产业的固定资产。