3600万套保障房不但开启了房地产新政，而且可能开启中国经济新政。2005房地产新政反映了那个时期的宏观经济政策基本思路，而2011房地产新政也可能预示下一阶段的宏观经济政策基本思路将发生改变。宏观经济政策将重回发展主题，政府将更多地参与基本建设，而地方政府则会因此获得更多发挥空间。
2005新政成效不彰
2005年，中央政府出台了一系列关于房地产业的新政策。媒体称之为“房地产新政”。2005年确实是一次新政的开端，对房地产业的政策导向可以说由此发生了根本变化：在此之前，房地产业是受到支持的支柱产业；在此之后，房地产业是遭到限制的“问题产业”。
当时房价快速上涨，显示房地产市场供不应求。面对这种形势，2005年的“房地产新政”并没有从加快房地产业发展、大力增加住房供给的角度解决问题。其基本思路是抑制需求。与之相应，其主要手段是增加税费，以限制房地产交易，减少投机和投资需求。2005年之后，几乎每年都有新的房地产调控政策出台，但基本上都是2005年思路的延续，可以一并称之为2005新政。
2005新政着力抑制需求，却不鼓励增加供给，这实际上起到了“限制发展”的作用。统计数据显示，从2005年末到2010年末的5年间，全国房地产开发企业的竣工面积增长42.3％，而同期GDP实际增长72.0％。显然，房地产业的发展速度慢于国民经济的整体水平。
2005年新政还有“调结构”的目标――提高普通商品住房的比例，“改善住房供应结构”。但这并不意味着要大力发展普通商品住房，而是要限制高档住房的发展，使前者对后者具有优先性。2005新政还提出“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”，但这些政策并不占据重要地位，没有具体的目标和措施，当然也就没有什么效果。实际情况是，2005年竣工的经济适用房套数不增反减，较2004年大幅减少42.2％；2006年恢复性增长；之后两三年又是低增长。2009年有39.8万套经济适用房竣工，而在2004年之前，每年竣工的套数都超过了40万套。
2005新政以抑制需求而不是增加供给作为基本导向，是基于这样的判断：房地产市场供不应求的局面是由投资性和投机性需求造成的。而很多投资者则认为，房地产市场需求的增长是有基本面支撑的，因为中国的城市化率将大幅提高，形成对城市住宅的真实需求。相比之下，决策层还不如投资者那样重视基本面。不重视基本面的宏观政策至少是片面的。
2005新政的目标――抑制房价上涨――没有实现。房价基本上一直在走高，只在2008年底2009年初出现过连续几月的下降，但进入2009年下半年之后，房价又开始快速上涨。
有人认为，2005新政未能抑制房价上涨，是因为2008年下半年放松了调控――降低首付比例、降低房贷利率等。2008年放松调控是为了保增长。由此可见，2005新政与经济增长之间存在一定程度的对立，当经济增长目标不易实现时，房地产调控就要放松。这其实是2005新政的根本困境：在发展中的中国，与增长相悖的政策是难以长期持续的。2008年下半年房价下跌之后调控放松，具有一定的必然性。
2011新政正在确立
既然2005新政效果不彰，那它就应该被一种新的政策导向所取代。虽然它在2009年之后回归，但又一次“新政”也开始酝酿，并在2011年成为主流，我们可以称之为2011新政。
与2005新政抑制需求、限制发展不同，2011新政的基本思路是大力增加供给、实现跨越式发展，其主要措施是加大保障房建设力度。虽然2011年的房地产政策仍然有一些“限”的内容，但“建”的措施处于更重要的地位。
在2010年的房地产政策中，就已经提出“增加住房有效供给”、全年建设580万套保障房(含棚户区改造住房)等任务。但一年580万套还不足以让人震撼，对以限为主的政策思路难以形成强烈的冲击。
而2011年建设1000万套保障房、“十二五”期间建设3600万套保障房，则是一个不折不扣的跨越式发展战略。1000万套比2010年的580万套几乎增长了1倍，而2008年底提出的计划是3年建设700万套。而且，这不是权宜之计，而是一个至少会坚持5年的中长期战略。
2010年销售商品住宅的面积约为9.3亿平方米，以每套住宅90平米计算，全年销售了1034万套住宅，这与2011年保障房建设计划的数量相当。“十二五”的保障房供应计划意味着，保障房不再只是商品房的补充，而是具有同等的重要性。
媒体和一些地方政府对2011年建设1000万套保障房一度持观望和疑虑的态度。国务院副总理李克强一周之内三次考察保障房建设情况，表明中央对此非常重视。保障房逐渐成为房地产政策的头等大事。这意味着坚持发展、增加供给成了房地产政策的主要导向，2011新政正在确立。
重回发展主题
1000万套保障房不但开启了房地产新政，而且可能开启中国经济新政。2005房地产新政反映了那个时期的宏观经济政策基本思路，而2011房地产新政也可能预示下一阶段的宏观经济政策基本思路将发生改变。
1998年亚洲金融危机之后，中国GDP增长率跌到了8％以下，保增长、再就业是宏观经济政策的突出目标。到2003年，GDP增长率超过10％，国企改革带来的再就业压力也被逐渐消化，保增长压力基本消失，增长目标不再处于突出重要的地位。而经济增长带来的负面影响则更加令人关注，首先是煤电油运紧张，然后是通货膨胀，还有房价上涨。
因此，在2005年前后，舆论开始形成“厌弃增长”的风气。而决策层也意图放缓增长，以减轻各方面压力，地方政府的投资热情受到压制。体现在房地产政策中，就是强调抑制需求、不积极扩大供给。
但这种政策导向未能使压力减轻：煤电油运依然紧张，通货膨胀愈演愈烈，房价上涨的势头仍在。实践证明，试图放缓增长是不能促进供需平衡的。实际上，经济增长并没有显著放缓。
2008年，经济增长才真正面临减速风险，既是因为受到全球金融危机的冲击，也是因为国内调控力度太大。经济减速使农民工就业变得困难。中央马上采取一系列措施维持经济稳定增长，其中包括4万亿的大手笔。决策层曾有意使经济增长放缓，但他们不会真的忍受经济减速，因为那会带来更多难以解决的问题，例如就业压力。
增长对于中国来说是很重要的。不管人们是否意识到，增长都实际存在着，很多方面的需求都在增长。试图放缓增长只会使供不应求的局面更加严重。解决需求增长带来的各方面压力，只能靠加速供给增长。大建保障房正是体现了这样的思路。
目前，有人批评，一年1000万套、五年3600万套的保障房计划是“大跃进”；还有人指责，这是市场化进程的倒退。这其实是用固化的思维方式考虑问题。而保障房启动的经济新政是一次思想的大解放，当然是固化的思维难以理解的。
保障房的跨越式发展是否有必要，要根据实际情况评定。
实际情况是，住宅建设存在大量的历史欠账。从2003年开始，城镇新建住宅面积的增长就滞后于GDP的增长，结果当然是城镇住宅供不应求的状况越来越严重。不但有历史欠账，而且未来的住宅需求很可能呈现井喷式地增长，因为中国的城市化进程会加速，一部分农民工会成为市民，一大批棚户区需要改造。如果住宅建设不经历一次跨越式发展，历史欠账和新增需求的双重压力将是房地产业和政策所不能承受的。需求增长往往是非线性的，那么，在一些时期、一些地区、一些产业，跨越式发展是有必要的。
跨越式发展的任务不是单靠企业就能完成的。企业只会根据眼前的市场状况常规地增长，政府的参与才能带来跨越式发展。这并不是市场化的倒退，政府真金白银地投入，本身就是一种市场行为。政府按照市场规则进行建设，将给企业等市场主体带来机会。
3600万套保障房表明，宏观经济政策将重回发展主题，政府将更多地参与基本建设，而地方政府则会因此获得更多发挥空间。