最新的统计数据显示,8月中国70个大中城市房价同比上涨9.3%,涨幅比7月份缩小1个百分点,其中普通住宅销售价格上涨12.5%,高档住宅销售价格上涨15.1%。这说明,全国各主要城市的楼价仍处在上涨趋势。
房地产市场究竟怎么了?这是不是可以判定,中央政府为抑制房价出台的“新国十条”――这个号称“史上最严厉”的楼市调控新政,已近于破产?房价还会继续涨下去吗?本刊就此采访了经济学博士马光远。
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珠三角地区的房价又有“回暖”趋势,你怎么看?
马光远:我认为这是一次试探性的上涨,不会形成普遍的涨价。
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你认为涨价是什么原因造成的?
马光远:还是由于对政策没有信心;对政府会不会继续调控没有信心。调控政策施行半年了,都没有一点动静,对于到底会不会涨价,民众心理没底,开发商心里也没底。这个情况被开发商加以利用,鼓噪。
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为什么会对政策没底?
马光远:对别的都有底,就是对政策没底。如果按常理来讲,政策到了就不可能再涨了,但是我们的政策就总是欺骗老百姓,所以没底很正常。
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有人说,中国的楼市长远来看,会长期涨上去,楼市调控只是延缓了涨价时间,你怎么看?
马光远:这是胡说八道。中国的房价放到世界上任何一个地方都是高价,完全孤立了人的收入水平,用所谓的“刚性”需求等概念来解释,没有任何道理。就目前的房价水平来讲,都是几代人在支撑,最起码把30年城镇化的概念都给透支了,也就是说房价早就跑到30年以后的水平了,还有什么可涨的?
日本在1987年房价达到高点的时候,也是一片疯狂,很多人都解释说,日本这么少的地,这么多的人,没有不涨的道理。结果到最后房价掉得一塌糊涂。所以我认为这是最后疯狂的一个标志。很多人看到房价在涨,但没看到已经涨到30年后去了。
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房地产市场的现状也要用“疯狂”来形容吗?
马光远:“疯狂”这两个字还远远不够,要用“极度疯狂”来形容。国民的收入已远远无法支付房价,我国房地产市场目前的形势已经非常严峻了。
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到底是什么力量在支撑房价上涨?
马光远:房价问题很复杂,博弈的力量是非常多的。比如地方上的土地财政,如果房价下跌,地方的融资平台会立刻出现坏账,GDP会下滑,会有一连串的问题。很多官员之所以敢理直气壮的说房价不高,是因为他们有福利分房,如果把他们的福利撤销掉,我相信房价肯定会老老实实地跌回原形。
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为什么这么说?
马光远:我们可以看到,很多有权有势的人没有通过商品房市场来解决自己的住房问题,另一方面,房地产市场本身就有官员的利益在里面。目前整个房地产市场都非常不正常,但是一切经济运行最终都会符合经济规律,等有一天撑不住了就一定会现出原形,这是没有任何力量可以阻挡的。
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房价下跌不一定是好事,你怎么看待这种说法?
马光远:可以去看美国,美国这次的次贷危机就是房价下跌引起的,如果美国人认为房价下跌不是一个好事的话,他们就会去救,但美国人宁愿遭受有史以来最严重的金融危机,也不会去干预房价,因为他们知道一旦干预就会引起更大的疯狂和灾难。所以房价本身有它自身的规律,应该用它自身的规律去解决,我认为跌是好事,因为这是为疯狂所付出的代价。
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增加房产税能否起到抑制房价的效果?
马光远:税收政策本身是一个长期政策,是制度性的,不是直接针对房价,它是为了有比较好的税政结构而存在的。房产界目前的税政结构比较畸形。当然长期来看,对抑制房价也有好处,因为对2到3套以上的房子征税,如果持有人认为不划算,就会把房子卖掉,这样房价就会下来。所以增加房产税肯定不是针对房价,但会对房价有抑制作用。
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政府的调控政策还需要哪些改进?
马光远:我觉得政府的调控政策肯定是够完善了,但需要改进的是执行力,不执行的话肯定是出多少政策都没用。