看清大势，理念先行 严控招租，让利租户 知识产权保护 居民入股，政府支持 吴梅森将田子坊的成功归结为：“看清了大势；理念、策划先行；招租对象相当明确，招什么、不招什么，严格控制；还有就是一定要少投入，这样资金回报的压力就没那么大，就可以让利给租户；进行知识产权保护，对于园区内原创产品进行有力保护；下一步，跟政府和居民在筹划居民入股的事，把大家的利益捆绑在一起……”
在采访过程中，感觉田子坊很注重“虚实结合”，政策吃得透、战略定位准确不说，还有很多相应的战术，玩得很细，算得很精，不断地在发展中解决问题，吴梅森说起来头头是道，记者听起来更是津津有味，之前也采访了不少创意产业园，要么太“虚”，不知道自己在干什么，要么太“实”，就是简单的租金回报、税收优惠，很乏味，找不出亮点、兴奋点，而田子坊一路都让记者高度兴奋，很多时候记者的问题刚开了个头，吴梅森就沿着思路讲下去了。让你不得不感慨：这就是实实在在一手一脚做出来的田子坊，这就是热闹的喧嚣的世界的却又上海的成功的田子坊。
秘籍一：“别人没看清的我看清了”
“老厂房不要拆，居民区的特色建筑可以保留，像国外那样，把旅游、休闲、产业集群放在一起。吸引老外过来，这才是真正的国际化”，吴梅森说，这个大势他看清了，在简单粗暴的推倒重建中，城市失去了特色，上海成了纽约、东京。任何一个国际大都市，就不是上海了，“民族的才是世界的”，上海国际化道路似乎不该这么走。而且，在大拆大建中，各方利益搏弈、矛盾激化，受伤的永远是老百姓，他们成了城市边缘人，而高档住宅、各种Mall在中心地带的“扎根”，令城市空心化，失去了产业基础……在吴梅森看来，国家肯定要调整这种开发模式，有了国外的成功经验支撑，自己完全可以先行一步，顺势而为。
秘籍二：
“理念决定创意产业成败，不是钱的问题”
“创意产业不冒烟、不污染、能耗少、附加值高，这些特点正好符合城市中心地带的产业布局要求，很像现代服务业，但似乎又有点高于服务业，反正我们不是搞研究的，概念的东西争来争去没有意义，但观念的东西一定要弄清，那就是发展这种产业会带来什么好处，什么能做，什么不能做，怎么做，当时我们请的策划团队就给了我们非常好的理念，用创意产业盘活旧厂房、旧民居，经营者、从业者大多属于个体创作型选手，他们进来，可以住，也可以开店，‘居改非’，综合用房，这在上海好像是首创。”吴梅森反复强调理念、策划，不拆不建不搞房地产开发、选择创意产业、居改非、让居民得利、吸引老外……这些都是战略定位问题，这些明晰了，下面的事才好办。
“千万别用资本运作的方式玩创意产业，要给足够的空间，让灵感滋生，而不是用金钱浇灭他们。”吴梅森很诗意地表达他对创意产业持续发展的建议。目前，田子坊已形成了“创作一周边加工一出口”良性循环的产业链。
“桑澜围巾”作为田子坊内的注册品牌，现已发展到+多家。设计、生产、销售一体化。
秘籍三：“招租条例很细，业态规划很清，招女性、招老外”
田子坊管委会有一整套明晰的招租条例，招什么样的企业进来，进来后有什么要求，比如晚上10点要关门，不能影响居民生活等等，非常细。业态规划很明确：以服装设计、时尚产业为主业，各类艺术工作室、画廊、工艺品店、古玩收藏店等为辅。餐饮等作为相关配套服务得以进驻，但一定要控制其进驻比例，一般在20％以下，目前进驻的咖啡厅、特色餐厅大约45家，理发店、实体工厂不给进。
吴梅森说起招租就非常有趣，甚至有些“古灵精怪”。“说实话，我们当初就奔着老外去的，他们喜欢纯东方的、纯上海的。我说了，我们的策划团队都是老外，他们非常清楚外国人要什么，我觉得老外天生就是玩创意的，有那个基因。开始就是策划团队以朋友、熟人的身份招他们进来的，大家感觉很好，就口耳相传了。像日本人喜欢扎堆，我们就按照这个目标人群的需求，进行‘团体推广’，首批就招到了18家日本人进来，因为他们国家有些建房、投资抵税的政策，所以他们很乐意扎堆进来。”目前，田子坊已有26个国家的人在此经营，各国国旗飘扬，很有些世界大同的意味。
吴梅森的另一个招租杀手锏是“招女性，特别是海归女性”。他对女性评价相当高：守规矩、讲信用、有耐性、流动率小，懂得细水长流地经营，对于田子坊来说，还是一道美丽的风景。目前，田子坊70％是女性经营者，流动率不超过7％，非常稳定，她们还自发地成立了“女企业家联盟”。“她们进来了，老外更愿意来了”，吴很直白，“更好玩的是，不少女性进来田子坊，就是为了‘找对象’，因为这里老外扎堆，而且她们觉得在田子坊经营一个店。是身份的象征，相当于‘美国护照’，有容貌有事业有品位，这样的女人谁不喜欢啊，呵呵。”吴梅森笑道，“招租是一门学问，物以类聚、人以群分，对于我们来说，最重要的是通过招租对象的界定，营造一种空间氛围，形成一个人脉链条，只有这样，这个场才旺得起来，而不是只盯着钱，不加把关，什么人都让进来。比如对于江浙做生意的我们就很谨慎，他们一般都是拖儿带女的，跟整个环境不搭调，即使再有钱，也不让进……”
吴梅森对那些天天啃着方便面、生活得乌烟瘴气、动不动就骂娘的“穷画家”非常反感，坚决不让这群人进来，他觉得他们是另类，不是主流，不会经营自己、更不会经营公司，不解决就业、不产生税收、不进行正面引导，创意产业需要智慧、灵感，但更需要有效经营，画家是“自顾移民”，产业少管，自顾发展。
秘籍四：“一定少投钱，让利租户，把钱花在软什投入、品牌经营上”
吴梅森一直强调这个项目他没投什么钱，所以就不会急着要回报。让利给租户。同比一些创意产业园，田子坊的租金算是便宜的。当初，吴以0.8元，平/天的价格拿下了近5000平方米的旧厂房，花了很少的钱修葺了一下，目前租金已涨到4～5元，平/天，这样的回报让吴梅森很满意。“如果当初投了很多钱在硬件改造上，不仅破坏了原生态，而且肯定会把这块投入转嫁到租户身上。”
在吴梅森看来，作为投资人，投资创意产业园，更多地该在软件投入上下功夫。比方说他们从2004年开始与政府、专家一道举办“创意产业论坛”，成立“创意产业联盟”，筹划“石库门博物馆”等等跟文化、产业相关的活动，做推手的角色，站在产业的高度，进行品牌经营，田子坊的品牌响了，对于政府、投资人、商家、居民来说才是最大的利好。“创意产业说归其就是文化的事情，一定要用脑子玩文化，不要总是盯着资本、设施这些硬件”，吴梅森说道。
秘籍五：“LV A货，再多钱也不让进，大假不要仅靠政府，还要从基层、源头上遏制”
创意产业最核心的价值在于“原创”，因此知识产权保护对于业主来说至关重要。“中国现在做高端产业最大的风险和成本就在于知识产权保护不到位，到处山寨，打假成本又高。山寨形成了产业链，一时半会儿难一刀切地取缔，所以完全指望政府来做这件事，不现实。我们作为田子坊的经营者，就要从租户这个源头上控制假冒。比方说，做LV A货的店铺想进来，给多少租金我们都不租。而且一旦发现了里面的店铺仿别人的。就涨租金，劝他们离开。甚至主动打电话给工商局举报、罚款、清场。我们在招租条例中就把知识产权保护的事说得清清楚楚，绝对是从源头上控制。”据吴梅森说，他们已经成立了“知识产权保护联盟”，得到了知识产权局的认可。丹麦商家沈翠娜的设计被其他商家仿冒后，仿冒者被请出了田子坊商圈。
秘籍六：“政府火投+企业中投+居民小投，利益搁绑”
田子坊现在已由政府接手，政府、企业、居民一起来打造。政府现在已经投了5000万元进行硬件改造，还有每年几千万的品牌推广。而对于进驻的创意企业的租金、税收优惠政策、知识产权保护政策等等，政府都在“软硬兼施”地投入。目前，上海专门成立了“创意产业联席会议”，由市委副书记任组长，副组长包括市经委、宣传部的领导。拿出城市中心地带几百万平米做创意产业园区，盘活旧厂房，而不是“卖地”。每年搞创意产业论坛，搞创意产业周，进行创意产业园区授牌、企业认定等等，政府的支持力度非常重要。
听吴梅森说，对于创意产业园的投入，上海采取的是“政府大投+企业中投+居民小投”的模式，大家利益捆绑在一起。像田子坊，居民不仅收租，还可以八股创意企业，由政府担保，跟政府签合同，“租金+分红”对于居民来说还是很有诱惑力的。这样一来也减少了房东与商户的矛盾，居民也成了投资人。