两位大鳄出手为何“南辕北辙”


  同为商业地产大鳄,潘石屹与王健林的投资策略却“南辕北辙”,究竟有何玄机?
  王健林欲PK迪斯尼
  几乎就在同一天,潘石屹以“由于策略转变,造成手上现金减少”的原因,连(廉)售上海两栋商业大楼。王健林则高调接受媒体采访,宣称将倾力打造无锡万达城,并“斗志昂扬”地表示“要和上海迪斯尼PK一下”。商业地产前景究竟如何?这两位“商业地产达人”的投资策略又为何如此“南辕北辙”?颇值得探究。
  小潘2月28日宣布将上海的SOHO海伦广场及SOHO静安广场,售予金融街控股集团,总销金额为人民币52.3亿元,与之前对外号称的120亿元之预期收益相差甚远,打折幅度已逾“腰斩”(56.42%),说明潘石屹“求去”心情之急切。而另一方面,有“商业地产教父”之称的万达集团董事长王健林2月28日参加无锡万达城开工奠基典礼时指出,投资400亿元的无锡万达城是万达文化集团的“2号项目”,建成后将影响全世界!“一号项目”则是投资500亿元的青岛东方影城。
  同为商业地产大鳄,潘石屹与王健林一张一弛,究竟有何玄机?
  王、潘“不是一路人马”
  在我看来,这两个人根本不是一条道上的兄弟。小潘的商业地产经营主要是针对办公楼产品,习惯在顺境中操作,善于低价整买后,切割高价零售,在过程中赚取价差,从不涉及经营。
  这其实是相当聪明的做法。因为谁都知道在通常情况下,商业地产价位之所以低于同地段的住宅地产,不仅仅是因为其持有与交易税费偏高(一旦出售,过半利润会落人政府“腰包”),另一个重要原因是“经营难度高”!
  因此,潘石屹在动辄以数十亿元计的高门槛,低价(指的是平均单价远低于周边行情)取得商业用地方面,堪称“呼风唤雨”之大鳄,一般房企难望其项背,可谓是商地食物链的上端。但一旦介入对sOHO中国来说,极其陌生、复杂多变的经营管理,就瞬间成了随时可能面对被吞噬噩运的小虾米,处境只比浮游生物好一些。这正是小潘虽然于前年8月宣布转型,将“放弃散售模式,改采持有经营”,却始终不见具体行动,甚至被迫“低价”出售手中在建商用物业的本质原因——该两幅地块于2011年4月1日及13日,SOH0中国分别斥资16.34亿、24.7亿元收购,看似中间仍有11.26亿元的价差,但扣除持有成本、税收负担、灰色支出等,其实获利相当有限。
  “不得零售”是致命打击
  事实上,小潘之所以“忍痛割爱”。除了不善经营之外,更大的致命伤是上海市政府鉴于商业地产切割零售容易形成纠纷、管理不易,及引进企业档次考虑,不允许其切割零售散卖,这才对sOHO中国带来致命性打击,除了脱手套现,小潘其实已无退路。
  与之相反的,则是王健林本就以经营见长,并已形成专业与集群效应,两者之间的差距,直不可以道里计。
  当前商业地产的超常规发展、整体数量明显过剩,仅“购物中心”一项,2001~2015年的15年间,全国购物中心增长率预计达到893%,预计从2012~2015的4年间,全国新增购物中心将超过130家,到2015年底将达3885家,如何有效促进销售与运营?注定“不可思议”。
  小潘黯然退场
  尤其令业内人士感到恐惧与不安的,是加之市场环境与生态蜕变,使“野蛮生长”的商业地产除了严重供大于求外,更面临“七上八下”之困境。
  七上:土地价格、人事费用、招商难度、同质化、电商冲击、竞争同行、空置率=成本激增、远营难度大。
  八下:人才数量、进出客流、有效商流(提袋率)、品牌入驻(稀释)、商家管理、服务意识、特色创新、营销水平=生死考验、阵亡几率高。
  古语有云:一将功成万骨枯。这一“将”指的是不是万达我不知道.“万骨枯”却真像许多商用地产即将发生的悲惨写照。如此说来,一向精明的小潘选择此时急流勇退,便在情理之中!