5
哈尔滨人防地下商业
调研报告
6 目
录 前
言
..........................................................1
第一章. .
哈尔滨人防概述
.........................................2
1. 人防概念 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2 2
2. 人防工程开发 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2 2
3. 人防工程现状 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2 2
第二章. .
人防工程地下商业 ...................． ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2 2
1. 人防地下商业概念 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2 2
2. 哈尔滨地下商业分布 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3 3
第三章. .
南岗区地下商场概况 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3 3
1. 南岗区概述 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3 3
2. 南岗区地下商场分布． ．．．．．．．．．． ．．．． ．．．． ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． ... ..4
3. 地下商场概述 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． .5
4. 地下商业规模 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 15
5. 品项构成
......
.................................................15
6 6. . 小结 .........
...................................................15
第四章. .
道里区地下商场概况 ............................... 16
1. 道里 区概述 ...................................................... .16 2. 道里区地下商场分布 ...............................................17 3. 地下商场概述 .....................................................18 4. 地下商业规模 .....................................................22 5. 品项构成 ................................................... . ......23 6. 小结 ....................................................... . ......23
7
第五章. . 香坊 区地下商场概况 ......... . ............................24
1. 香坊 区概述 .......................................................24 2. 香坊区地下商场分布 ...............................................24 3. 地下商场概述 ................................................ . .....26 4. 地下商业规模 ................................................ . .....32 5. 品项构成 ........................................... ... ..... . ......32 6. 小结 ............................................... ........ ......32
第六章. . 道外 区地下商场概况 ......................... ... ...... . ...33
1. 道外 区概述 .............................................. ... .. . .....33 2. 道外 区地下商场分布 ...................................... .. .......34 3. 地下商场概述 .............................................. .. .....34 4. 地下商业规模 ................................................ . .....35 5. 品项构成 ... ............................................. .... .....35 6. 小结 ................................................. ........ ....35
第五章. .
SWOT 分析 ................................................35
1. 优势 .................................................. ........ ...35 2. 劣势 ............................................... ........ ......36 第六章. .
综述 .....................................................37
1
前
言
人防工程发展于上世纪 60 年代末,70 年代初,是以最早的单体防空洞形式出现,性能单一。人防工程发展至今已有半个世纪之久，随着时间的推移，人防工程建设逐步走上了正规化、科学化的轨道，我国已经建成了一大批质量高、幅员大、效益好的平战两用工程，人防工程的种类齐全，形成了一定的规模，经过战争时期与和平时期的过渡，人防工程在其中扮演的角色也在逐渐的变化，且“防”的功能越来越多，同时为和平时期的社会经济带来巨大的贡献。
目前，针对哈尔滨市人防工程“平战结合”人防地下商场，进行走访，分析其和平时期的硬件设施及商业经营情况，具体情况如下：
2 哈尔滨人防地下商业调研报告
第 一 章
哈尔滨人防概述
1. 人防概念
人民防空工程也叫人防工事，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。
人防工程是防备敌人突然袭击，有效地掩蔽人员和物资，保存战争潜力的重要设施；是坚持城镇战斗，长期支持反侵略战争直至胜利的工程保障。
2. 人防工程开发
掘开式人防工程：
：
首先开挖工程基坑土石方至设计标高，然后浇筑工程，再复土回填的方法构筑的人防工程。
逆用法施工的工程：
：
先掘开工程顶板部位土方，钻孔灌筑柱身，再浇筑顶板，复土恢复地面交通，然后在顶板掩盖下暗挖出土，浇筑底板、墙体等完成工程结构。
3. 人防工程现状
现人防工程在建设前必经过可行性论证，既考虑到战时防空的需要及平时经济建设、城市建设和人民生活的需要，具有平战双重功能。人防工程严格按建设程序，从土建到装修都注重质量。建成投入使用后，取得了显著的战备效益、社会效益和经济效益。许多大中型人防工程成为城市的重点工程，如哈尔滨东大直街段地下商业街、沈阳北新客站地下城、上海人民广场地下停车场、郑州火车
3 站广场地下商场等，在社会上产生了巨大的影响。
第 二 章
人防工程地下商业
1. 人防地下商业概念
人防工程地下商场是现代人防“平战结合”的产物，同时作为和平时期的人防工程得到合理的运用，并且为国家人防带来经济创收。
2. 哈尔滨地下商业分布 及比例
哈尔滨市是黑龙江省的人防重点市，人防工程发达，平均人防面积可达 0.7㎡，而现在身为和平时期，这些人防工程投入到商业经营使用当中，并为国民经济做了重要的经济贡献。
哈尔滨市地下商场总体面积近 330000 平方米，主要分布在南岗区、道理区、香坊区、道外区等区域，其比例如下：
◆ 哈尔滨各区域地下商场面积对比表
注：上图数值单位：
㎡
4 第 三 章
南岗区地下商业 概况
1. 南岗区概述
(1) 政治地位
南岗区位于哈尔滨市的中心地带，黑龙江省委、省政府所在地，全省政治、经济、科技、文化、金融、交通的中心。
(2) 人口面积
总人口 98 万人，占哈尔滨市城区人口的四分之一；总面积 182.87 平方公里，占哈尔滨市城区面积的三分之一。东与道外区（原太平区）毗连，南邻香坊、动力区，北以哈长、滨北铁路线与道里、道外两区分界，西南部隔运粮河与双城市相望。
(3) 行政区划
全区辖 17 个街道办事处、2 乡 1 镇。
2. 南岗区地下商场分布图
南岗区共有地下商场 12 家，主要分布于秋林商圈、哈西商圈以及船舶商圈，其中秋林商圈占比达 80%以上，而哈西与船舶商圈的地下商业相对较为薄弱。
⑴ 秋林商圈 秋林商圈是哈市发展最早、最发达的商圈之一，并素有“黄金商圈”之称。该商圈商业主要分布在东大直街、建设街、果戈里大街一带，共计地下商场 10家：人和商城一、二期、人和商城三、五期、人和香港城、红博地下广场、国贸城、金街商城、新纪元、龙防、革新外贸服装城、哈达革新市场。现如今又有新开发的丽人街。由于哈尔滨地铁的兴建，无疑又给这片商业带来巨大的飞跃。
秋林商圈图如下：
5
⑵ 船舶商圈 船舶电子大世界商圈素有“哈尔滨中关村”之称。该商圈主要分布南通大街、宣化街、一曼街、北宣桥街一带，并与文化公园、极乐寺紧邻，与工程大学隔街相望。依靠哈尔滨工程大学科技园从 2003 年发展到现在，以成为哈尔滨 IT 业不可或缺的重要组成部分。商圈内地下商场仅一家；蓝谷电子商业街。
6 ⑶ 哈西商圈 哈西商圈位于学府路，中兴大道（原学府四道街）一带，该商圈主要是依靠周边各大中专院校为支撑所发展的商圈。
近年来通过旧的棚户区改造，以及在哈尔滨地铁规划中使其又添生机，哈西商圈地处规划的地铁站，并且紧邻筹建中的哈西客运站，众多商业纷纷注目于此，万达商业也在此投入重资兴建大型的商业广场。
哈西商圈地下商场共计 2 家；百汇商城、西城汇（在建）。
其分布如下；
3. 南岗区各地下市场概况
◆ 秋林商圈市场概况
7
商场名称
红博广场
地
址
南岗区红军街 59 号 电
话
0451—53606762 企业性质
国企 档
次
中高档 隶属关系 哈尔滨工大集团 经营 规模 38000 ㎡ 营业时间 6:30—17:00 经营区划
羊毛衫城，皮装城，女人街，裤子城，至尊男人城 租金及费用
原始租金：937 元/月/㎡。转租租金：1125-1500 元/月/㎡。
地下至尊男人城，转兑好处费约 2000000 元。更名费 20000 元。
商场综述
红博广场是哈工大集团旗下的全资子公司红博商业的下属商场，地处哈尔滨市的城市原点，成立于 1997 年 7 月 1 日，现已经发展成为集分销与零售于一体、具有强大网络辐射与品牌控制功能的中档服装专营市场。红博广场以优美的环境、优质的服务吸引了各个消费层次的消费者，进驻其中的品牌也非常多元化。已经建立了庞大而稳定的品牌服装市场分销网，利用已经建立的品牌服装营销网，抢占了很大的市场份额。现在又在淘宝网上开设了网上专营店，进入网络市场。
商场实景
8
商场名称
金街商城
地
址
东大直街至民益街顺延果戈里大街地段 电
话
0451-56322254 企业性质
国营企业
档
次
低档 成立时间 1987 年 5 月 1 日 经营规模 使用面积：14262 ㎡ 营业时间 上层：6:30—17:00 下层：6:20—15:30
经营区划
富一层：品牌男装，品牌女装。
富二层：男女时装，休闲裤子，羊绒毛衫 租金及费用
原始租金 1000-1900 元/月/m2
转租租金 1360-2600 元/月/ m2
金街 VIP 广场均价 4500 元/月/ m2
具有优先租赁权的商户第一年租金的使用权 为 18 个月并且免双税。
商场综述
金街是全国第一个人防工程，是地下商业的开创者，地处哈尔滨市南岗区果戈里大街黄金地段，经过 20 多年的经营，现在已经在国内具有一定的名气，主要是批发模式的，每天有来自省内各地的商户到此进货，也辐射到吉林等地。现在已经形成了一定的模式，是黑龙江省各县乡镇的业户的主要进货地。
商场实景
9
商场名称
国际 贸易 城
地
址
果戈里大街至红军街沿东大直街地段 电
话
0451-53640788 企业性质
合资企业 档
次
低档 隶属关系 哈尔滨国源贸易有限公司 经营规模 使用面积：21200 ㎡ 营业时间 上层：6:30—16:00 下层：6:30—17:00 经营区划
裤子城，名品城，箱包总汇，莫斯科厅，伦敦厅，罗马厅，巴黎厅，香港厅，曼谷厅，汉城 租金及费用
转租租金：500-1136 元/月/㎡ 柜台 75 元/天/节 地架 300-350 元/天 墙面：格局宽两米，100 元/天 备注：转租租金含税费，每月还需另交纳 20 元卫生费 商场综述
哈尔滨国贸城也是哈尔滨地下商业的标志性商城，是合资企业，是金街之后的有一个以服装批发为主的地下商城，主要以低档服装批发为主，每天早上开业就有来自全省各地的商户前来选货，每日人流都近万人，另外还有吉林等地的商户也会来此订货。只是经营年限比较长，现在设施陈旧，配套不完善。
商场实景
10
商场名称
龙防商贸中心
地
址
东大直街与果戈里大街交口段地下 电
话
0451-53677786 企业性质
国企 档
次
低档 隶属关系 省人防办 经营 规模 1075 ㎡ 营业时间 6:00-16:30 经营区划
上层：服装，小百，化妆品。
下层：裤子。
租金及费用
原始租金：875-1280 元/月/㎡。。转租租金：1368 元/月/㎡。转租费商场收 500 元/月。
国税：360 元/月。地税：640 元/月。转让好处费约 150000 元。进场抵押金 5000 元
商场综述
龙防商贸中心位于东大直街与果戈里大街交汇处，是此路口过街的必经之路，并与人和，金街相贯通。每日客流近万人。商场内部经营混乱，管理不严格，档次较低，无其他配套设施。
商场实景
11
商场名称
新纪元
地
址
哈尔滨南岗区西大直街副 1 号国旅门前地下 电
话
0451-53677233 企业性质
国企 档
次
中档 隶属关系
黑龙江省人防办 经营 规模 4794 ㎡ 营业时间 6:30-16:30 经营区划
品牌男女装、品牌羊毛衫。
租金及费用
原始租金：75-114 元/月/㎡ 商场统一管理，不允许转租转兑，无其他费用。
商场综述
新纪元商场主要经营品牌店，主流格局为 50-100 ㎡，主要以批发方式经营，大多数业主都在红博经营有床位，客户源比较稳定，都有固定的客户前来进货，有的业主将此做为展厅及仓库。商场现在处于满铺经营的状态，都是预招商。要求是代理并且有五证等相关手续。此外商场不允许转租转兑，一经发现商铺收回。
商场实景
12
名
称
革新外贸服装城
地
址
果戈里大街革新教堂广场地下 电
话
0451-82654343 企业性质
私营 档
次
低档 商户总数 247 户 经营 规模 6000 ㎡ 营业时间 7:00—18:00 经营区划
外贸男装，外贸女装，外贸内衣，外贸童装，外贸牛仔，外单鞋 租金及费用
原始租金：160-166 元/月/㎡。转租价格：200-216 元/月/㎡。
另有部分买断，买断价格 25000 元/㎡
，使用年限 50 年，现剩余 45 年。
因商场经营不善，普遍平价带装修带货转让。电费 1.2 元/字，进场费 3000 元。
商场综述
该商场环境差，硬件设施老化，货品质量低，管理松散，商场位于革新街地下客流量较大，以价格低廉的外贸服饰吸引消费者，但管理的松散是商场造成经营不善的主要原因。造成大量原始业户纷纷另谋出处。
商场实景
13
商场名称
哈达革新市场
地
址
分部街至士课街延革新街路段地下 电
话
0451-82667775 企业性质
合资 负责人
于琦 隶属关系
人和商业控股有限公司 经营规模
9930 ㎡ 营业时间
7:00-19:00 经营区划
负一层：生鲜、现场制作，小食品、日用百货 负二层：干调、水果、蔬菜。（另有一家箱包）
租金及费用
原始租金：61-378 元/月/㎡。转租租金：215-625 元/月/㎡另有进场抵押金：5000/10000元。水费：4 元/吨。
电费：1.2 元/字。
根据 2011 年 5 月 31 日调研了解，近 3 年每年原始租金涨幅 10%-20%。
商场综述
哈达革新市场位于革新街地下，主要经营项目包括海鲜水产、干鲜果蔬、肉蛋豆禽、干调粮油、绿色食品、主副食产品、日用百货等 20 大类商品，充分的满足了周边居民及全市各大、中型宾馆、酒店的团购需求，在附近具有较高的影响力。
商场实景
14 ◆哈西商圈市场概况 照片 商场名称
百汇商城
地
址
学府路至国润家饰城延学府四道街路段地下 电话
0451-57675000 企业性质
国企 档
次
低档 隶属关系 哈尔滨市人防办 经营 规模
营业面积：7837.56 ㎡ 营业时间 8：00—17:30 经营区划
上层：时尚服装 儿童服装 休闲服装 外贸运动 下层：鞋类商品 箱包专卖 时尚精品 精品内衣（下层未营业）
租金及费用
全部是租赁， 原始租金：175-198 元/月/㎡ 主流格局 8 ㎡，10 ㎡，18 ㎡，实际按每屋租金 19000 元/年，28000 元/年，38000 元/年，进场抵押金 3000 元，牌匾费 510 元。
商场综述
百汇商城在学府路至国润家饰城延学府四道街路段，是为了安置火车站地下商场的商户，市人防修建的，地下共两层，其中地下一层有 269 个商铺，出铺率 54%，地下二层还没有开业。
商场实景
15
商场名称
西城汇
地
址
学府三道街至四道街沿学府路段地下 电
话
0451-87738888/89587777 企业性质
私营 档
次
中档 负
责
人 滕延安 经营规模 39000 ㎡ 隶属关系 哈尔滨西城汇商业经营有限公司 经营区划
A 区：水立方，玩固*派，动感地带，漫步云端，小资风情，心雨星苑，恋の食间 B 区：魔丽饰界，淘客帝国，潮人巷，日风韩流，屈臣氏，达芙妮 C 区：地铁黑大站，经营项目未定
租金及费用
A 区租赁价格根据位置，在外围的位置 270 元/月/m2，内侧的位置 240 元/月/m2，租金中包含税和物业费，水费 1 元/字 商场综述
西城汇是学府路路段的唯一的一个地下商业，与地铁黑大站相连，周围紧邻黑大，哈理工，哈学院的院校，主要消费群体是学生，经营特色为时尚潮流，现在只开了 A 区，2011 年5 月 13 日试营业。
? 项目位置图
16 ◆船舶商圈市场概况 照片 商场名称
蓝谷电子商业街
地
址
哈尔滨市南岗区一曼街（宣化街-公安街）
电
话
0451-53606762 企业性质
私营企业 档
次
品牌为主 隶属关系 中海达商贸集团 经营区划
A1 区：笔记本，上网本，品牌整机，数码相机，数码摄像机，小数码产品。
A2 区：品牌整机，商务机，一体机影音播放器类，小数码产品，动漫产品。
B1 区：显示器，显示设备，摄影器材，手机通讯，GPS，对讲机，数码产品。
B2 区：DIY 硬件，电脑外设装机配件等。
C 区：DIY 硬件，电脑外设装机配件等. D 区：打印机，扫描仪，复印机，教学设备，软件耗材，办公设备。
E 区：网络设备，服务器，安防监控，电子元配件，软件耗材，电脑桌椅。
F 区：商务写字间，仓储直销。
G 区：美食主力店，餐饮档口，电玩场。
租金及费用
蓝谷电子商业街销售模式主要分租赁和买断 40 年经营使用权两种方式，其中买断返租预计第一年返回 16%（第一年和第二年一起返）。第三年返 8%。第四年根据市场行情再定，进场抵押金 5000 元。合同签一年赠四个月，签两年赠六个月。合同期一般为一至三年。原始租金在 80-300 元/月/㎡，买断价格在 35000-50000 元/㎡。
商场综述
蓝谷电子商业街是哈尔滨第一家地下电子商场，集购物、休闲、娱乐、体验等多业态模式于一体的专业化 IT 流通商业平台。在运作实体店的同时，蓝谷将开通网络展示平台，实现实体与网络的有机结合。
17 4. 地下商业规模
路段 商场名称 规
模 经营 面积 中兴大 道 百汇商城 地下二层 7837 ㎡ 红 军 街 红博广场 地下二层 38000 ㎡ 东大直街 龙
防 地下二层 1075 ㎡ 西大直街 新 纪 元 地下二层 4794 ㎡ 革 新 街 哈达革新 地下二层 9930 ㎡ 革新外贸 地下二层 6000 ㎡ 果戈里大街 金街商城 地下二层 14262 ㎡ 东大直街 国
贸 地下二层 21200 ㎡ 学 府 路 西 城 汇 地下一层 39000 ㎡ 东大直街 南岗人和 地下二层 73505 ㎡ 5. 品项构成
商场名称 穿着 类 饰品 百货 家居 餐饮 娱乐 合计 南岗人和 1588 114 135 -- 18 1 1856 红博广场 1028 -- -- -- 6 -- 1034 金街商城 198 -- -- -- 3 -- 201 国 贸 城 824 2 16 2 -- -- 844 龙防商城 101 2 14 -- 2 -- 119 新 纪 元 69 -- -- -- 1 -- 70 革新外贸 191 -- 50 -- -- -- 241 合
计 3999 118 215 2 30 1 4365 6. 小结
南岗区的地下商业分布在三个商圈；分别是秋林、哈西、船舶。
秋林商圈百货业态与地下商业相结合。一共十二个地下商业，国贸、金街、人和、红博广场为最有活力的服装市场。在全国比较出名，是周边市县主要零售商的批发集散地；由于地铁的兴建，无条件占用国贸路段。为现在人和丽人街的招商带来很大的契机。人和一二期的童装市场在全国都比较知名，占有一定的市场地位。
18 哈西商圈以为周边大学为主要消费群，商圈客流量大，市场经营比较混乱，共有两个地下商场，分别是西城汇及百汇商城。两个地下市场都是新市场，现在都在招商且已开业区域经营惨淡。
船舶电子大世界属于商圈内的核心商场。商场规模最大、品项最全、客流量较其它商场大，在学生消费群体的支持下建立起以船舶电子大世界为核心的庞大消费群。商场经营比较好，船舶强大的竟争力无疑给周边小型的电子市场带来打击，经营也开始如履薄冰。新市场蓝谷的开发在许多商户眼中也多为不看好。但是商圈内缺少娱乐，购物，休闲于一体的 IT MALL。而蓝谷正好填补了这一空白。
整个商圈电脑耗材以及品牌机占的比重比较大。这两个品项占有较大的市场份额。
第四章
道里 区地下商业 概况
1. 道里区概述
(1) 地理位置
东以滨洲铁路线与道外区分界，西与双城市为邻，南与南岗区接壤，北与肇东市、道外区相连，面积 479 平方千米。
(2) 交通状况
道里区交通发达，数十条城乡公路构成了四通八达的交通运输网。同时，坐落在太平镇境内的哈尔滨国际机场，是全国十大机场之一。
(3) 旅游资源 道里区是哈尔滨市重要的旅游窗口，碧波粼粼的松花江，沿江一条线的斯大林公园、九站公园、顾乡公园；独具田园风光的太阳岛公园，一年一度的冰雪节
19 和冰灯游园会；现代商业步行街中央大街和艺术气息浓重的索菲亚建筑艺术广场更增添了道里区的吸引力和凝聚力。
(4) 商业特点 商业主要集中在道里区中央大街和索菲亚教堂附近。中央大街作为历史名街自建成以来就成为商贾云集的经商宝地，现在更是国内外知名的商业街，国内外知名品牌纷纷落户此地，带动了周边的经济与旅游的发展。从防洪纪念塔起步，沿中央大街、西十二道街到索菲亚教堂的周边，形成了一条黄金的商业带，成为了哈市主要商业中心。
2. 道理区地下商场分布图
道里区商业主要分布在索菲亚教堂、中央大街、西十四道街、石头道街等街道地下，共有地下商场 5 家，占总比的 20%。如：人和春天、原宿春天、索菲鞋城、金帝商城联升购物广场。
◆道理区地下商业分布图
3. 道里 区各地下市场概况
20 照片 商场名称
原宿春天
地
址
中央大街 209 号（中央大街与友谊路交汇处地下）
经营特色
东京原宿的时尚韵味 企业性质
合资企业 档
次
中档 隶属关系 人和商业控股有限公司 规
模 营业面积：7837.56 ㎡ 营业时间 9：30-20:00 经营区划
饰风堂:
配饰专属区 潮流服饰：户外用品，糖果，格子铺，照吧，咖啡厅，谭木匠，皮具包，玩具，化妆品 猫街：时尚服饰，手机，PSP，竹木银 租金及费用
原始租金 416—460 元/月/m2（不分位置）商场统一管理，不允许转租转兑。
其它费用：抵押金 5000，电费 1.35 元/字，无税 商场综述
道里人和原宿春天是人和商业控股有限公司在哈尔滨开发的第六个项目，商场地处中央大街与友谊路交汇处地下，是集休闲，美食，购物于一体的时尚购物广场。导入日本原宿街头文化和购物形式。打造哈市时尚街头文化大本营。并有屈臣氏、麦当劳以及众多休闲品牌入驻。双通道的设计格局，以零售为主的销售模式。
商场实景
21
商场名称
金帝商城
地
址
尚志大街至中央大街延西十三道街地段下 电
话
0451-84654079 企业性质
民营企业 档
次
低档 商户总数 179 经营特色 营业面积：7837 ㎡
营业时间 9：30—17:45 经营区划
服装、鞋帽、箱包、内衣、饰品 租金及费用
转租租金 340—520 元/月/m2，由于经营多年，基本上都是转租的业户，没有原始的业主，所以原始租金无法调出。
商场综述
哈尔滨金帝商城是哈尔滨人防地下工程，地处道里区黄金街道—尚志大街和中央大街之间西十三道街地下路段，主要经营种类各种精品服饰，外贸服饰，鞋裤，箱包，小百货等，货品大多处于中低档的档次。
商场实景
22
商场名称
哈尔滨联升服装广场 地
址
哈尔滨道里区兆麟街与透笼街地下 负
责
人
张洪源 企业性质
中外合资经营企业 档
次
低档 成立时间 1994 年 12 月 24 经营特色 营业面积：15000 ㎡
营业时间 08:50—17:30 经营区划
服装、鞋帽、日用百货、皮草、箱包、饰品、童装 租金及费用
原始租金：
256-448 元/月/㎡ 转租金：
346 元/月/㎡ 月租赁抵押金：3000 元（一次性）年租抵押金：10000 元（一次性）。合同到期抵押金全额退款 。转兑权 2300 元/㎡。营不善大多原始业户选择出租. 商场综述
商场经营环境差，硬件设施老化，货品处于中低档次，但商场位于道里商业中心客流量较大，消费人群广泛（中老年，青年，儿童）以时尚女装为主，低廉的价格吸引消费者，1994年 12 月 24 成立，在周边有一定的知名度，商场安管人员巡视频率低，物品摆放不规整防火栓被商品遮挡，防火安全存在隐患。咨询台时常出现无人现象，顾客无法快捷的找到所需的商品。
商场实景
23
商场名称
哈尔滨索菲鞋城 地
址
道里区石头道街 96 号索菲亚广场地下 负责人
张洪源 企业性质
私人经营企业 档
次
低档 成立时间 1994 年 12 月 24 经营特色 营业面积：18500 ㎡
营业时间 9:30-18:00 经营区划
品牌区，精品区，时尚区，淘宝区，餐饮区，淘气堡，童鞋区 租金及费用
商场原始租金均价 270-290 元/月/m2 以 15m2 为界，大于 15m 2 的租金为 290 元/月/m 2 。
商场综述
索菲鞋城是道里区一个专业做鞋的地下商场，其风格以时尚潮流为主，并引进潮汇与皮拉里奥两个潮流风格店铺，商场去年七月开业，至今不到一年时间，客流不大，但商场的一直做着相应的宣传，在主要的出入口有人员在法宣传彩页，是当月的促销活动及餐饮区的优惠券，商场还与电视台联合举办各种活动来增加关注度，商场现在在进行改造，现在的通道加宽，主流面积都在 10-15m2 ，索菲鞋城与人和新春天，联升服装广场相连通，客流能在内部进行循环，随着商场的经营时间的增加，日后客流应该会有所增加，经营会有所改善。
商场实景
24
商场名称
人和春天购物广场 地
址
尚志大街之买卖街延石头道街段地下 成立时间
2008 年 7 月 29 日 隶属关系
人和商业控股有限公司经营管理事业四部 档
次
中、低档 成立时间 2008 年 07 月 26 日 商场规模 使用面积 16000 平方米 营业时间 9:00-17:30 经营区划
时尚女装，男装、休闲、内衣，百货、运动、饰品。
租金及费用
人和春天原始租金在 280 元—560 元/月/㎡。
商场综述
人和春天位于哈市繁华的道理商圈，纵贯石头道街地下，贯穿尚志大街、兆麟街、地段街、买卖街，600 延长米主题购物长街，是人和商业控股有限公司经营管理事业四部经营管理，打造及购物、休闲、娱乐、餐饮、餐饮为一体的商业体系，满足消费者的需求，引领时尚的潮流。
商场实景
25 4. 地下商业规模
路段 商场名称 规
模 使用面积 友谊路 原宿春天 地下一层 12000 ㎡ 西十三道街 金帝商城 地下一层 4500 ㎡ 兆麟街 联升地下 地下一层 15000 ㎡ 建筑艺术广场 索菲鞋城 地下一层 18500 ㎡ 石头道街 人和春天 地下一层 16000 ㎡ 5. 品项构成
商场名称 男装 女装 百货 皮具 鞋 饰品 化妆 其他 合计 人和春天 73 108 76
14
7 278 索菲鞋城 3 25 15 28 142 4
3 220 金帝商城 41 97
13
14 165 联升地下 61 331 49 12 20 1 7 14 495 原宿春天 29 94 8
3 114 5 16 269 合计 207 655 148 40 178 133 12 54 1427
6. 小结
旅游业带动商业发展是道里区主要经济特点。该区域商业态齐全，主要以百货业态为主。该区域共有五个地下商场；分别为原宿春天、人和新春天、金帝、联升、索菲鞋城。其中只有金帝不是人和控股有限公司开发的，人和已经拥有联升三方的控投权，日后整个道里地下将会全部打通，形成环形的商业圈，共享庞大的客流量。五个地下商场分别有着不同的经营特色，原宿春天主要打造的是一个年轻人专属时尚消费基地，导入日本原宿街头的文化和购物形式，打造哈市时尚街头文化大本营。并有屈臣氏、麦当劳以及众多休闲品牌入驻。人和新
26 春天 16000 平方米的经营面积，经营品项其全，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的综合性购物商场。金帝商城经营多年，货品档次偏低。联升购物广场比较有特色的韩国商场，主要经营韩国服饰及日用百货。索菲鞋城是一个专业经营鞋类的市场，现在商场重新定位，引进服饰等，主要是为日后与其它商场连通，配合其它商场的经营品项，可以有效的分享客流。
道里区的百货业态已经饱和，但是地下商场仍有可开发的趋势。旅游业每年都呈现上涨的趋势，冰雪大世界、雪博会每年都吸引中外游客上千万游客，势必会带动经济的进一步发展。
第五章
香坊区地下商业概况
1. 香坊区概述
（1 1 ）
地理位置 新香坊区位于哈尔滨市东南部，2006 年 8 月，经国务院批复，撤销香坊区和动力区，成立新的香坊区。新的香坊区东与阿城区接壤，北连南岗区，西接平房区，已成为哈市的四个中心城区之一。
（2 2 ）
行政区划
辖 20 个街道办事处，3 镇 1 乡。
（3 3 ）
人口面积
区划面积 339.55 平方公里，其中建城区面积 43.8 平方公里，总人口约 79万人(含流动人口)。
2. 香坊地下商场分布图
香坊区地下商业主要分布在通乡商圈与乐松广场两个商圈，地下商场共计 6
27 家：其中安埠小区 4 家，占总比的 13%，具体分布如下； ⑴ 通乡 商圈 通乡商圈是香坊商业的重要组成部分，同时该商圈的购买力主要针对周边居民，亦为社区型商圈的典型，该商圈商业主要分布在升永街、延褔街、香坊大街、红旗大街、横道街一带，共计地下商场 4 家：红旗地下商场、国泉商场、吉爱城、香坊汇，其中后两家市场正处招商中，入住率以达 60%，目前整在筹备开业阶段。
⑵ 乐松 商圈 乐松商圈与通乡商圈为香坊区最主要的休闲购物场所，商业主要分布在乐松广场周围。该商圈共计地下市场 2 家，中旗地下商场、中兴世纪大道（在建）。
3. 香坊区各地下市场概况
28 ◆ 通乡 商圈市场概况 照片
商场名称
国泉商城 地
址
香坊区红旗大街 38 号 开业年限
1999 年 企业性质
私营 档
次
低档 隶属关系 哈尔滨国泉商贸有限公司 规
模 营业面积：7000 ㎡ 营业时间 8:00-17:30 经营区划
负一层
女装，男装，鞋帽，内衣，童装，饰品，化妆品，床上用品，电子配件
租金 及费用
原始租金：120-130 元/月/㎡。转租租金：150-160 元/月/㎡。电费 1.2 元/字 商场概况
商场规模小，但经营管理模式很好。与红旗相互连通，享受红旗客流，双通道设计。商场租金收取人性化很合理，所以转兑很少，以转租为主。因为开业时间较早，在附近商场中有一定的竞争力。
商场实景
·
29 照片 商场名称
红旗地下商场
地
址
香坊大街与通乡大街交汇处 电话
0451-55101488 企业性质
民营企业 档
次
低档 负责人 吴伟东 规
模 使用面积：4608 ㎡ 营业时间 8：00—17:30 经营区划
男女服饰 百货 儿童用品 家居 饰品 租金及费用
全部档口是租赁，没有是买断产权的档口 原始 420-460 元/月/m2 。转租 720-780 元/月/m 2
商场概 述
红旗地下商场位于香坊大街，通乡街，延福街三街交汇处。商场地理位置优越，交通极为便利。主要经营低档男女服饰，童装，家居用品，针织。商场内设有 5 个出入口，周围服装和小商品批发市场比较小，客流量有保证。红旗与国泉商场是相通的，一样的经营档次及商场定位。国泉是双通道的设计，红旗是圈形合围的设计。国泉商场有一个就餐区，同时也方便了在红旗消费的顾客。对比于南岗道理商圈的商场。该商场的硬件环境较差，由于商场的管理不到位，造成经营布局混乱，区域划分不明确。
商场实景
30 照片 商场名称
吉爱城母婴用品广场
地
址
香坊区延福街 188 号 电
话
0451-55126262 企业性质
私营企业 档
次
低档 企业法人 吴伟东 规
模 使用面积：2000 ㎡ 隶属关系 哈尔滨吉爱城商贸有限公司 经营区划
A A 区
童装鞋帽区
B B 区
玩具区
C C 区
孕婴综合用品区
D D 区
益智文教、娱乐设施区
租金及费用
租金均价 135-165 元/月/m2。
首年签约一年赠 2 个月。
三年原始租金不变，免一年管理费，税费优惠。
商场概述
目前商场处于装修待开业状态，据招商人员所述商场预计 5 月 20 日开业。该商场原是香埠商场负一层的地下停车场，现改造重新定位香坊区唯一的一个专营母婴用品的商场。是集儿童服装，儿童娱乐于一体的商场。主要以零售和批发为主。与人和一二期的童装相比在定位多了一个娱乐设施。而如今现有的专业童装市场很多，如人和一二期，华邑童装，玛克威童装，星星商场，真正在市场立足的要属人和一二期，星星商场重新定位于大装批发。而华邑也不断在招商与规划。现如今天这样专业的童装市场开发仍需要漫长而艰难的过程。
31 照片 商场名称
香坊汇地下购物广场
地
址
香坊区延福街 198 号
电
话
0451-55126262 企业性质
私营企业 档
次
低档 企业法人 蔡宽民 规
模 使用面积：2000 ㎡ 隶属关系 嘉财恒润综合性专业投资公司 经营区划
D D 区
鞋包区
E E 区
饰品区
F F 区
儿童区
G G 区
小吃区
H H 区
品牌区
租金及费用
租金 225-300 元/月/㎡。签约一年 押金 3000 装修保证金 2000 垃圾费 300 商业用电 1.2 元/字 商场概述
该商场是集购物，休闲，娱乐，餐饮于一体的大型地下商业广场。目前销售情况很好，已经没有好位置的商铺了。该商场部分买断自营，部分买断返租，目前只有出租的商铺，已经没有买断的商铺了。
商场目前处于装修状态，待开业，原定 6 月 2 日开业，而后推到 6 月末，现在具体开业日期还没定，在招商中心了遇到很多业主对于开业日期不确定的情况很不满意。有的要求退款。
32 ◆ 乐松 商圈市场概况 照片 商场名称
中旗商城
地
址
香坊区三大动力路动力广场地下 开业年限
2001 年 企业性质
私营 档
次
中低档 隶属关系 黑龙江志诚贸易经济贸易有限公司
经营面积
7000m2
经营区划
负一层
服装鞋帽，日用百货，文体用品，电脑耗材，手机卖场，透笼快餐 租金 及费用
转租租金：一至三期租金 208—520 元/月/㎡ 面积 8 ㎡ 原始租金：一至三期租金 160 —180 元/月/㎡面积 8 ㎡ 买断情况：一期，二期全部买断。三期租赁。
原始买断价格：一期 15000 元/㎡。二期：13000 元/㎡。
买断使用权 45 年。电费：1.2 元/字。物业费：1800 元/年。抵押金：3000 元（一次性）
商场概述
该商场环境差，硬件设施老化，货品质量低，但商场位于乐松，松雷直接的过街地下是消费者过街的必经之处，客流量较大，面对香坊区、平房区的居民及商城周边院校的学生，以时尚的服饰，低廉的价格吸引消费者，因成立时间较早在周边有一定的知名度，但中旗商城的工作人员欠缺主动的服务意识。造成商场与业户之间关系不良，有业务与商管人员因违规事项意见不统一而产生争执的现象。
商场实景
·
33
照片 商场名称
中兴世纪大路
地
址
哈平路至健康路沿幸福路路段地下
开业年限
2012 企业性质
私营 档
次
中低档 隶属关系 开发商：黑龙江北方宏盛公共设施有限公司 投资商：香港崇业控股有限公司 经营区划
一期预售
（D D 、E E 、G G 、H H四个区）
A 区 B 区 C 区 B2 区为大百区：服装，服饰，鞋帽，箱包，皮具等。
D 区 E 区小百区：配饰，帽袜，内衣等。
F 区 G 区轻纺区：床品，布艺，家纺等。
H 区生活配套区：家居饰品，日杂等。
A2 区儿童区：婴童用品，童装，童鞋，玩具，儿童乐园等。
C2 区潮流休闲区：娱乐，生活休闲，竟技等。
租金 及费用
一期预计只销售四个区：分别为 D 区，E 区，G 区，H 区。其中 D 区与 E 区为买断自营区。买断经营使用权 50 年。G 区与 H 区为买断返租区。其中年平均最低返 8%。首次签十年合同。买断价格预计为 40000 元/m2
综述
中兴世纪大路现在只是预售，预计 2012 年 7 月完成施工，10 月份正式开业。在 5 月 20日以后对于有意向的客户收取两万元的意向金，在正式售铺时可以当做五万元的现金使用。这是目前唯一可确定的优惠政策。
中兴世纪大路是香坊区又一完整的人防商业阵容。链接多个建设中的大型生活区。是集时尚、休闲、娱乐、购物、美食于一体的时尚购物广场。项目位置紧邻乐松广场，是香坊区
34 最核心的商圈。
周围集黑龙江中医药大学，林大，哈理工，黑大，四所大学。学生消费占主导。
4. 地下商业规模
路段 商场名称 规
模 使用面积 香坊大街 国泉商城 地下一层 7000 ㎡ 红旗大街 红旗商城 地下一层 4600 ㎡ 延福街 吉爱城 地下一层 2000 ㎡ 延福街 香坊汇 地下一层 20000 ㎡ 三大动力路 中旗商城 地下一层 7000 ㎡
5. 品项构成
商场名称 男装 女装 鞋帽 内衣 童装 饰品 化妆 电子 合计 国泉商城 19 212 31 20 16 14 8 4 324 红旗商城 31 73 29 8
15
156 中旗商城 83 204 70 57 21 23 20 14 492 合计 133 489 130 85 37 52 28 18 972 6. 小结
通过对香坊商圈的通乡和乐松两个商圈进行走访调研，了解了商圈内各商场的整运营情况。两个商圈的商业分布都比较集中。相对而言，乐松商圈的商业数量要少于通乡商圈。从品项构成来讲，两个商圈都是女装占有份额最大。女性消费占主导是商业发展的流行趋势。
两个区域从整来情况来看都处于商业升级发展阶段，通乡商圈的香坊汇，吉爱城。乐松商圈的中兴世纪大路。都是新开发的地下人防工程。香坊汇目前已无可投资的商铺；原始租赁价格 225-300 元/月/㎡。中兴世纪大路预计于 2012 年
35 10 月试营业，目前有预付 2 万意向金可做为 5 万现金使用的优惠政策，而且推出精品小户型 6m2 ,售价 21 万左右。买断使用权 50 年之久。目前乐松购物广场负一层的超市要重新定位，要与商圈内两个地下市场连通，为配合中兴世纪大路与中旗商城的品项经营，现统一招商，主要针对小商品，日用百货，服装类进行招商。吉爱城是香埠商场负一层停车场的重新改造。它是香坊区唯一一个专业的童装市场，原始租金价格为 135-165 元/月/m2 。
而就现在南岗商圈地下人防工程的饱合状态，对于香坊商业的发展不知是否会带来飞跃的进步。从招商角度来讲，各个区域都在开发新型的商业项目，如南岗人和的丽人街、学府的西城汇、道理的索菲鞋城的重新整合，无疑会给香坊的招商带来压力。
第六章. . 道外区地下商业概况
1. 道外区概述
（1 1 ）
地理位置
道外区地处哈尔滨市区中东部，是历史悠久的老城区，地域广阔，位置适中，是全市八区十县（市）的区位中心，与呼兰、松北两个行政区隔江相望，与道里、南岗、香坊、阿城四个行政区接壤。
（2 2 ）
行政区划
全区设 14 个街道办事处、54 个社区居委会。其中江南城区街道办事处 12个，江北郊区街道办事处 2 个；农村设 3 个镇、22 个行政村。
（3 3 ）
人口面积
道外区总面积 618.6 平方公里，其中市区面积 40.62 平方公里，郊区面积
36 577.98 平方公里，耕地面积 8434 公顷。总人口 80.86 万人 2. 道外地下商场分布
道外商业主要分布在承德广场及道外客运站周边，主要是以文教用品、酒店用品批发为主的综合型商业，道外共计地下商场一家，主要以经营服装服饰类为主；
3. 南岗区各地下市场概况
照片 商场名称
哈尔滨承德服装城
地
址
承德广场地下 电话
0451-88348777 企业性质
民营企业 档
次
低档 经营方式 零售兼批发 规
模 5330 ㎡ 营业时间 8：30—17:00 经营区划
37 服装、鞋帽、日杂百货、箱包、饰品、童装、五金、游戏厅 租金及费用
原始租金：50-70 元/月/㎡。
转租金：70-92 元/月/㎡ 商场综述
该商场环境差，硬件设施老化，货品质量低档次，但商场位于道外客运站与景阳街、承德街、南马路交叉处，临近客运站地下，共享客流，公交线路较多。客流量较大，经营品项齐全小商品、服装、酒店用品，经营区划不规范，消费群体消费能力较低，低廉的价格吸引消费者，1992 年成立，在周边有一定的知名度，物品摆放不规整防火栓被商品遮挡，防火安全存在隐患。无咨询台，顾客无法快捷的找到所需的商品。
4. 地下商业规模
路段 商场名称 规
模 使用面积 承德街 承德服装城 地下一层 5330 ㎡ 5. 品项构成
商场名称 男装 女装 饰品 电子 化妆 鞋帽 内衣 合计 承德服装城 19 72 32 7 8 7 6 151 合计 19 72 32 7 8 7 6 151
6. 小结
素有百年历史的老道外，主要以批发业态占居市场，该区域内只有一个地下商场为承德服装城。位于承德街与景阳街交口。由于该市场紧临道外客运站，所以客流量很大，消费群体主要是周围居民及在客运站换乘的旅客。其经营的货品
38 档次比较低。经营环境比较差。货品摆放零乱。由于商场经营多年，硬件设施陈旧落后。
第七章
T SWOT 分析
优势：
1.人防地下商场可有效的缓解交通，使行人过街时的安全系数提高。
2.现在地上的土地使用有一定的制约性，而利用开发地下空间可达到有效的节省土地空间 3.人防地下商场出入口多，在发生意外事故是容易疏散大量人群。
4.地下人防商场是“平战结合”的产物，不但可保障地方人防，同时可促进地方经济、就业率及税收 5.地下商场与地上商场对比，服装，服饰类产品价格相对低廉，容易吸引工薪阶层消费群体。
6.地下商场消费、购物不受气候限制，即便在雨天亦可逛街，并达到过街的目的。
劣势：
1.哈尔滨地下空间已呈饱和状态，没有可发展空间。
2.地下商场整体休闲设施不完善，与地上商场相比设施较差。
3.地下商场业者服务态度及素质较差，文明经商、规范服务做的不好。
4.地下商场货品档次相对较低，不能形成品牌效应规模。
5.对于地上商场，地下商场没有专业的运营管理团队，管理制度不完善，随处可见叫喊叫卖情况，并且商场卫生条件差。
6.受地下空间的制约，商场内采光及通风等条件差，导致购物环境差，很多顾忌健康因素的消费者流失。
39 7.硬件基础设施陈旧，配套设施不够齐全。
8.哈市地下商场多数为批发兼零售，针对批发业户进出货物没有固定的货梯通道。
9.据调研了解地下商场福利待遇差，按照国家规定应给予“地下补助”但没有商场执行此项规定。
第八章
综述
通过本次对哈尔滨市人防地下商场的调研走访了解到，哈尔滨市的人防地下商业是处于发达状态，很多地下商业在全国都比较知名，如：红博广场、金街购物中心等，哈尔滨全市人防工程面积近 320000 平方米，辖区县城如：木兰县、通河县正在筹备建设地下人防工程商讨之中，“全民人防”的宣传口号的实现在此得到了全面的体现。道理区、南岗区及香坊区无论在数量上还是面积上都具有一定的规模，只有道外区相对来说比较少，仅有一个地下人防工程。而且现在道里区、南岗区、香坊区还有新开盘及未开盘的项目在进行招商，还处于可开发的形势。但是现在除了新开的地下商场，老一点地下商场的配套设施都不完善，运营管理跟不上，环境卫生都很差，大都存在安全隐患。
对于道里区、南岗区、香坊区都有各自的经营特色，道里区主要以零售为主，经营风格比较年轻时尚，旅游资源比较丰富，旅游业带动经济是这一地区的经济特点；南岗区主要一批发兼零售的模式经营，消费人群比较多元化；香坊区主要是以周边的居民为主要消费群体，经营档次普遍偏低。
在现在人防地下商场的发展过程中人们看到更多的是它的商业价值，却忽略了它最初的作用与价值。