【摘 要】本文通过对限购政策实施背景的论述，分析限购政策在稳定房价和恢复住宅消费功能方面的作用和存在的一些不足。经过分析，限购政策应该在一段时间内存在，并且和保障房建设以及财税政策、信贷政策等政策相互配合来对我国的房地产市场进行调控，达到促进我国房地产业健康发展的目的。
【关键词】房地产；限购政策；房价；宏观调控
最近几年，全国各大城市住宅价格出现快速上涨。房价问题已经成为普通群众最关心的问题之一，也是当前我们政府宏观调控的重点和难点之一。房价问题不仅关系普通民众的切身利益，也关系到我们国家国民经济的健康发展和社会的稳定。近几年来，国家针对房地产市场出台了一系列的调控措施，特别是在2010年出台了限购政策，体现了政府坚决抑制房价过快上涨的决心。本文通过对限购政策实施的背景，作用进行分析，以探讨限购政策实施的效果。
一、限购政策出台的背景
2003年以来，许多城市房价出现过快上涨，房地产市场脱离了正常的发展轨道，导致普通群众的购买能力越来越弱，民众普遍呼吁政府对房地产市场进行调控。政府部门根据形势的发展，对房地产市场采取了一系列的调控措施。回顾我们国家房地产市场的发展历程和调控历程，2003年后針对房地产行业出现的投资过热现象，政府通过严控土地供应，提高房地产项目自有资金比例，控制信贷规模等措施对房地产市场的供给进行调控。到了2005年，政策转向以调控房地产需求为导向，实施了提高首付比例和贷款利率，兴建廉租房和经济适用房等措施，对房地产市场进行调控。2008年年底，受国际金融危机的影响，房价出现回落，国家对房地产政策导向转变为支持房地产发展，但这一政策仅实施了半年左右，到2009年下半年，房价又出现较快上涨，政策立即转向以抑制房价过快上涨为导向。但是这些调控政策受到各方面因素的影响，调控政策并没有达到预想的效果，城市土地价格持续攀升，房价不断上涨。以北京市为例（见图1），2006年之后，除了2008年底受金融危机的影响外，房价几乎一直保持较快的涨幅，特别是在2007年年末和2010年的年初，均达到了15%的涨幅。在这个背景之下，2010年4月国家出台了房地产限购政策，截至目前已经有47个城市先后出台相应的细则。
图1北京市2006～2011年的房价指数
二、限购政策的作用和效果分析
（1）限购政策减少了投资和投机需求，使得房地产业朝着满足居民基本住房需求的目标发展。我们大力发展房地产业，并把它作为我们国家的支柱产业之一，根本的目的在于改善居民的住房需求，促进城市化的进程。但是近些年来房价的过快上涨，房地产业的投资过热，已经使行业的发展偏离了原来的目的，成为了投资者实现财产增值和获利的工具。在当前我国住房供求失衡、地少人多的基本国情下，住房的首要功能应该是满足民众基本的居住需求，我们国家土地资源的稀缺决定了住房的供应是有限的，对居民购房进行限购具有现实的合理性。从这个角度来看，限购政策的实施，抑制了投资性、投机性的购房需求，为我们住房改革步入正常的轨道，恢复住房的消费品角色具有重要的作用。（2）限购政策能够有效的控制房地产市场风险，引导居民理性消费。房地产业目前是我国经济发展的支柱产业之一，也是银行信贷的重要部分，房地产业的发展和与其相关的产业链的数十个行业息息相关。目前部分地区的房地产业存在泡沫，一旦房地产发展出现较大的波动必然会对整个金融体系和国民经济的运行产生剧烈的影响，这个方面日本的房地产泡沫和美国的次贷危机的经验和教训都值得我们思考和警惕。限购政策的实施，能够引导居民合理消费，防止房地产泡沫的扩大，促进房地产业的健康稳定发展。（3）限购政策的出台能够减少保障性住房建设的压力，缓解贫富差距扩大的趋势。近几年房价过快上涨的趋势已经远远超出了普通居民承受的范围，给社会带来了不稳定的因素，使得更多的居民只能通过保障性住房解决住房问题，这也增大了地方政府建设保障性住房的困难。限购政策的实施，能够减少投资需求，抑制房价的过快上涨，让更多的家庭可以通过购买商品房解决住房问题，减少了保障房建设的压力，促进社会稳定。（4）限购政策是我们转变经济发展方式，控制通货膨胀的重要途径。房价的过快上涨，房地产行业的巨大利润吸引了其他行业的企业和社会上的流动资金进入房地产业，过多的资源的投入对其他行业的发展造成了影响，对于我们转变经济发展方式，调整产业结构造成了不利影响。从社会的角度来说，住房还贷成本限制了其他消费，抑制了其他行业的发展，阻碍了消费需求对经济增长的推动作用。同时，高房价也成为了某些地方吸引人才的阻碍，不利于经济的长远发展。限购政策的实施，使得部分行业的资金退出房地产市场，减少房地产市场的泡沫，通过政府其他政策的支持和引导，增加其他高新技术产业资金的流入，促进我们国家的产业结构的升级，实现资金的合理利用。限购政策已经成为了2011年房地产调控的主旋律，限购政策作为一种行政手段，主要目的在于直接抑制房地产投资或投机的需求，部分程度上改善了目前供不应求的局面。在我国，投资、投机购房占的比重，已经高达30％至40％，限购令出台之后，房地产市场成交量跌幅很大，平均达到50％以上，以北京市为例（图2），2011年的房屋销售面积（截止10月）几乎是近10年来的最低量，房价指数也有一定下降，这也看出限购令实施之后，对房地产市场带来了一定的冲击。这些数据表明，限购政策出台之后对房屋成交量产生了较大影响，同时房价快速上涨的趋势也得到了控制，房价涨幅逐渐放缓。
图2北京市历年商品房销售面积
三、限购政策的不足
限购政策是当前政府调控高房价一种行政手段，主要是抑制投机或投资的需求，一定程度上改变了当前供不应求的局面，但是由于政策的滞后性和实施的时间比较短，对市场的影响还不明显。限购可能会带来租房市场价格上涨、户籍歧视等负面问题。限购政策还需结合房产税、保障房的建设等措施共同来解决房价过高的问题。限购政策存在的不足主要有以下几方面：（1）限购的范围和时间不明确。限购政策目前主要集中在房价涨幅较快的大中城市，中小城市并未实行，这就可能会使投资和投机性购房行为转移至中小城市，推高当地房价，给未实施限购政策的中小城市造成泡沫。目前一些地方的限购政策没有规定期限，导致市场上部分投资者观望情绪强烈，一旦限购政策取消，这些资金便会重新进入房地产市场，导致房价出现持续上涨。（2）限购政策并未解决房地产市场根本的问题。限购政策的出台目前来看抑制了投机需求，在一定时间内能够改变目前的供求关系，抑制房价过快上涨，但是这些被抑制的需求是长期存在的，加上我们国家积极推进的城市化进程，住房的供需矛盾仍将在较长一段时间内存在。限购令并没有从根本上改变目前的供需矛盾，也不应当是政府调控房地产市场的主要措施，因此政府必须制定相应的配套政策，加大住房的有效供给，从长期来对房地产市场的供给和需求进行调节。（3）限购政策执行过程中的不一致性。地方政府作为政策的执行者，承担着具体落实政策和执行政策的角色，但是由于受到土地财政因素的影响，地方政府调控高房价，真正落实限购政策的动力不足，因此地方政府在限购政策的细则制定和实施中会和中央政府存在博弈，这导致限购政策的实施效果受到影响。