京沪楼市何时见顶【京沪楼市回暖:二次调控会否悄然来临】

　　针对“8月京沪穗深楼市首次全线回暖”的消息，有专家认为，“今年的金九银十只能算是镀金、镀银”，而最近的市场回暖明显根基不牢，更因中低价房集中成交，使得楼市回暖成色有假。而宏观调控政策不仅没有放松，更有收紧的迹象。
　　截止到8月30日，来自北京市房地产交易管理网的统计显示，北京8月新盘期房与现房住宅总成交量为6149套，相比7月的5726套上涨了7.3%，而8月二手房成交量为11859套，相比7月的10367套也上涨了14.3%。由保利、万科、绿地等开发的项目均出现了开盘当天售罄的“日光”现象。
　　在上海，8月商品住宅市场成交面积环比上升61%；平均成交价格在持续3个月下调后，重回到2万元以上，达20973元/平方米，环比涨幅达5.8%。
　　广州目前成交量反弹的幅度更大，8月广州网签接近7000套，环比增幅超过六成，创下“4•17”新政实施以来的新高。而成交均价也回升6.39%。不仅一手楼市重现“日光盘”，而且在二手楼市方面，业主即放盘即成交的个案也在不断增加。
　　8月的深圳，商品住宅成交面积环比大幅上涨84%，成交价格环比上涨7%。
　　与此同时，也许是为了抓住“金九银十”，此前一直处于观望状态的开发商们积极推盘“以量补价”。在北京，9月纯新盘达到了18个，可能创造2009年来的新高；广州9月全新面市楼盘数量多达24个，超过了8月及7月的21个纯新盘数的总和，天河、越秀、海珠等核心区新盘新货的“吹风价”几乎都在2万元/平方米以上；沪上9月开盘的项目数量预计达43个，且部分项目价格报价都比前一期房源有所上涨。
　　疑问一：楼市只是假性回暖？
　　“购买力积压得这么厉害，后期肯定会有所释放。”中国房地产信息集团分析师薛建雄表示，“随着成交量的大幅回升，房价盘整也会加剧。一些前期高价滞销的楼盘会降价，而本身就热销的楼盘价格会有所上调。”
　　不过，不少业内人士认为，业界不应低估政府调控楼市的决心。
　　“今年的金九银十相对于2009年，只能算是镀金、镀银。”中国指数研究院副院长陈晟表示，8月份楼市回暖，更多是一种成交量的回暖，而非价格的回暖，更不能称为楼市全面的回暖。中低价房集中成交，使得数据上涨，造成楼市假回暖。
　　世联地产研究总监王海斌也表示，目前的状况并不意味着市场开始出现反弹，房价下降的压力仍然很大。因为现在改善性需求和投资客还是在等待机会。随着9、10月份供给量的增加，开发商有库存压力，房价可能还会下降。
　　疑问二：二次调控或悄然来临？
　　此外，二轮调控会否出台也是业内的争议焦点之一。有专家表示，房价反弹与政府的初衷相左，如果此种情形频繁出现，或会导致未来政策风险上升。
　　“全国的回暖现象必会遭到政府的关注，估计国家将会重拟政策，打压楼市回暖房价上涨现象。一旦开发商认为成交量回调到可以大幅提价的程度，并付诸行动，那么很可能等来第二轮的调控。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，近两个月以来，政策处于观察期，房价走向是决策层观察的重点，如果在未来两个月价格出现回调，国家极有可能出台新政。
　　而北京中原三级市场部研究总监张大伟则认为，最近的市场回暖明显根基不牢，宏观调控政策不仅没有放松，更有收紧的迹象。3月“两会”后的上涨导致了4月的系列调控，而最近成交量的回暖如果导致价格上涨趋势的重现，很可能导致力度更严重的第二轮调控。
　　新一轮调控的传言并非空穴来风。纵观全国，楼市仍然处于观望之中，而最近的成交量和价格的上涨，事实上是开发商坚持博弈逆市提价的结果。但其上涨趋势一经确定，很可能导致力度更强的第二次调控，包括征收房产税、预售资金监管、全面限购等在内的一系列举措都有可能随之而来。华远集团总裁任志强此前关于“政府很可能扔出核武器”的担忧，很可能会成为现实。