房地产开发项目招投标阶段的成本控制研究
[摘 要]在房地产项目开发的整个过程中，招投标工作起到了承上启下的纽带作用。无论是从设计还是到施工，对于成本的控制都尤其重要。文章就房地产项目的招投标阶段这一重要环节中，对于成本控制所应采取的措施进行研究与分析，并分别从招标、评标与最终合同的签订三方面进行阐述。
[关键词]房地产开发；招投标；成本控制
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.12.100
伴随我国经济发展水平的不断提升以及社会的持续进步，我国房地产事业发展进入了“快车道”。房地产企业无论是从规模或者是集中度，其发展都有了极大的突破。然而对于房地产企业而言，项目的品质与价格是项目开发能否成功的关键所在，将投资效益最大化的实现作为其最终的目标。[1]因此，对于房地产开发项目招投标阶段的成本控制就凸显出了其重要性。笔者就房地产项目开发招投标过程中三个主要阶段所存在的问题以及为实现成本控制应采取哪些举措进行分别阐述。
1 招标阶段
1.1 确定招标的形式
公开招标与邀请招标是房地产项目招标常采用的两种招标方式。招标的方式选哪一种，应该由招标的内容来决定，不可一成不变，要灵活变通。
首先，公开招标的优势在于其可使招标方对承包商的选择空间更加的广泛，对于投标者而言，此类招标方式也可使其自身技术优势、管理优势与竞争力得到更加充分的发挥。但是公开招标只能根据投标单位提供的标书判断他们的实力，这样的判断很片面。
其次，邀请招标是主动对外发放投标邀请书，对其有合作意向的特定投标者发出邀请，组织投标。此类招标形式是在招标方对投标方实力、经验、资信度都有了深入了解，确认可靠的基础上开展的，不仅可以邀请到具备较强实力的投标者，而且在投标之前就可以事先说明招标方有哪些特殊要求需要投标人满足，预先达成共识。这样既保证了投标报价的竞争性，也为施工开始后的工期、工程质量以及工程安全等方面提供了保障。[2]
1.2 投标者资质审查
招标项目通常具有其自身特点与需求，针对这些特点与需求，潜在的投标者必须提供相应的文件来证明自己能够满足这些要求，因此就需要在投标之前，对投标者的资质进行严格审查，包括投标者行业资质水平、信誉方面、技术能力方面、资金实力以及曾有过哪些业绩等。既能将不符合要求的投标者排除，更能为招标单位节约大量资金与时间的成本，招标的效率明显提升。
1.3 招标文件的编制
投标单位编制投标文件一般来讲都是以招标文件为根据，招标文件同样也是招标单位与中标单位最终得以签订合同之基础。文件中所包含的各项要求指标对招投标双方具有同等的约束力。因此，招标文件的编制是招标工作与工程造价控制能够顺利完成的重点，具有重要意义。招标文件通常包括以下几项，即工程大概情况、投标方用什么方式承包、投标根据什么报的价格、如何供应材料、工程款以什么方式支付和结算以及怎样管理和控制工程质量与工程安全等内容。[3]另外，还要跟具体的房地产项目开发情况相结合，考虑同时期市场行情的波动，对成本控制中对应着的内容跟条款作出约束。
（1）必须明确投标报价的依据与要求：定额的计价费率招标与工程量清单计价招标是招标报价中的两类主要计价方式。通常，多数企业会选择招标方式都在总承包单位招标计价方式中选择，如果是分部分项的计价规则，或者是单价计取均套用定额。对于投标单位，通常来说，他们主要通过在费率报价上给出一些优惠来竞争。此类报价形式能够较早开始进入招标阶段，通常在项目完成扩初设计后即可，而不必等施工图都完成了之后才开始，这让总承包单位的选择至少能够提前2～3个月。就算是之后发现工程图纸要有更改的地方，定额计价费率招标也会有相应的调整依据。
工程量清量计价方式跟前者相比，形式上更简明一些，投标方在总价与单价这两点上都展开竞争，会参考企业定额来给出他们的报价，并且与市场价格水平相结合。一般，工期短、工程量基本一定的项目，像是市政园林景观或者室内装饰装修这类，这种方法使用得较多。
（2）明确材料与人工等价格波动调整：人工成本的确定成为工程项目顺利完成，承包方能获得利润的重要前提。人工成本调整跟项目开工的具体时间与施工地的不同而有所差异，成本控制的效果也不一样。另外，项目用到的材料定价、来源等也影响了工程成本。建筑项目总成本的60%以上都用在项目所需材料与设备的花销上，因此在招标文件中必须把发包方与承包方在这方面所担的责任与风险划分明确。而且，也要明确动态管理人工成本和项目材料等受价格实时变化而影响的方法和价差计算口径跟调整公式。[4]
2 評标阶段
2.1 评标工作
招投标过程的核心所在。评标工作原则就是“公平、公证、科学与择优”。一般来讲，评标方法有两种常见的，就是“经评审的最低投标价法”“综合评估法”，另外还包括了一些其他法律法规允许的方法。在评标方式的选择上，应当根据招标实际的内容中存在的不同来选择适宜的评标方式。
“经评审的最低投标价法”在性能与技术标准通用，或招标人在这一部分没有什么特殊要求的项目里适用性比较好。中标方要保证自己的投标与招标文件里的技术要求跟标准保持一致，且保证评审投标价格要最低。但是，在“综合评估法”评标时，中标方会被要求其综合来看能够最大限度满足招标文件里的每一项评价标准。
实际工作中，中标人在确定之前，都必须接受对投标内容的翔尽的评审与分析，这与其采用哪种评标方法无关。对于发现存在的遗漏内容必须进行必要的补正，仔细审核投标书中的承诺，对于投标内容是否真实、有效并且合理要做进一步的确认，尽最大可能减少履行合同时出现争端与扯皮现象的发生。
2.2 询标工作
询标会议旨在对招投标过程中本来应该解释清楚却并没有解释清楚的事项进行最后的确认，并且要对投标企业的实力与项目经理曾经有哪些业绩做更为深入的了解。投标文件中如果有错误、矛盾或解释不清楚的内容，应当请投标方解释清楚，投标报价也应该反复地确认。由此可见，询标工作对投标报价的控制也是对招投标成本控制的深化。
3 签订合同
在中标单位最后确定下来后，招标方就应向其发放中标通知书，约好签订工程合同的日期并于约定之日签订合同。通常工程合同包括三类：单价合同、总价合同、成本加酬金合同。最后决定选择哪种合同，应在招投标过程中，根据招标项目特点来选取。在选择合同类型上，发包方应当把握主动权，综合考虑项目相关的各类因素以及承包人的能力范围，结合自身利益作出选择，从而有效地控制工程成本。
在起草和编制合同条款时，对于风险与责任部分的约定应当尤其注重，尽可能量化可能存在的风险，确认好各方的责任，双方的利益都应该维护到。合同的条款里所有作出了约定的内容，跟招标文件里的都应该是一样的。另外，合同还应有招标文件、询标纪要这些招标阶段资料，这些都跟合同一样有效，故前期造价文件跟最后签订的合同中条款必须保证统一。
综上所述，房地产企业对于招投标阶段的各项工作内容都应当牢牢把握住，如此方能选择到优秀的承包合作单位，同时又能够有效地控制工程成本，降低工程造价。
参考文献：
[1]燕强.论房地产项目招投标中的成本控制对策[J].中国市场，2017（21）：232-233.
[2]余喆.浅谈如何在项目的招投标中做好项目成本控制工作[J].读与写，2017，14（23）：8-10.
[3]吴友祥.浅析房地产项目招投标中的成本控制[J].江西建材，2015（14）：250.
[4]桑丽丽.试论房地产项目招投标环节的成本控制[J].中国房地产业，2016（24）：232.