贝壳研究院-两会关键词解读
近日，全国进入两会时间，《政府工作报告》释放了哪些信息？对于房地产市场又有什么影响？贝壳研究院推出“两会关键词”系列解读，涵盖老旧小区改造、西部大开发、租购并举、房地产市场平稳健康发展、新路子、实体经济......深度剖析关键词背后的市场运行逻辑，提供专业权威观点解读。
【老旧小区改造】—贝壳研究院首席市场分析师 许小乐 1. 老旧小区现状和改造的必要性 全国各地需要改造的小区达到 17 万个，涉及建筑面积 40 亿平米，而且在逐年增加。根据贝壳楼盘字典数据，北上广深 15 年以上的小区占比均超过了 50%，北京上海更是接近65%。
老旧小区一方面处在城市核心位置，拥有便利的交通和丰富的附属资源，另一方面又面临居住品质差的问题，疫情加剧暴露老旧小区居住品质不足、防疫功能弱的问题。
根据贝壳研究院数据，北京 20 年以上的小区中 57.3%的房子低于 60 平方米，平均每间房的面积 19.42 平方米，仅有 33.8%的社区配备电梯；19.8%的小区绿化率低于 30%。绝大多数的社区车位比例小于 0.5，16.1%的老旧小区没有集中供暖。大量社区没有专门的电动车充电车棚，居民在楼道或家中充电，容易引发火灾，带来安全隐患。
2.老旧小区改造带来的经济和社会效益 贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，老旧小区改造既是是重大民生工程和发展工程，也是重大社会治理工程，对于拉动投资促进经济增长、提升居住条件改善、增强社区治理服务能力都有重大的经济和社会意义。
首先，加装电梯、危楼改造、电缆入地等会大大减少安全隐患、提升居住品质；其次，据统计据目前各试点城市老旧小区改造投入资金情况来看，预计全国老旧小区的改造将会带动近 5 万亿的投资，促进经济增长；最后，老旧社区改造有利于提升社区基层综合水平。据贝壳研究院数据，北京每年成交的二手住宅中约 20%无配套物业服务，仅约 18%的社区拥有三级以上资质的物管公司。老旧小区改造后，部分基层繁杂工作可以被引入的物业公司分担，让基层干部能更加聚焦于社区治理，提高基层社区综合治理能力和居民居住水平。
3.老旧小区改造未来的方向 老旧小区改造虽然必要性大，但是目前大规模推进还存在一些障碍，原因是前期单靠政府财政支出的模式负担过重、难以支撑大规模的改造。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，基于目前各个城市的试点的经验，未来大规模的老旧小区改造需要社会化力量参与，预计制度层面的障碍将会逐步放开，运营能力强的市场企业将会迎来新机遇。
【房地产市场的“平稳健康发展”】—贝壳研究院高级分析师 潘浩 今年政府工作报告中对房地产行业的要求依然是“促进房地产市场平稳健康发展”。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，以往房地产行业在国民经济发展遇到挑战时总是被寄以厚望，于是 2005 年以来在经过了 3 轮大起大落之后，行业发现每一次百米冲刺之后都要经历更长的休整阶段，现在“稳定”成为了所有从业者的共识。2018 年开始全国商品房销售月度累计同比涨幅进入平稳阶段，而新房交易规模也稳定在了 15～16 万亿的水平上，房地产业对GDP 的贡献达到 7%，一个全新的稳定周期拉开序幕。
尽管有疫情的影响，但一季度后市场迅速修复，虽然主要指标仍在负值区间，但相较 1-2月、1-3 月出现了明显的 V 形修复趋势。在各城市加快土地供给、优化预售许可办理流程等一系列政策的支持之下，房地产市场已经开启了自行修复模式。市场不需要过度的刺激和调
控，更需要的是稳定友好的营商环境，这才能让房企沉下心来研究产品、提升服务。房地产行业产业链长、影响范围广，根据国家统计局数据显示全国房地产业仅开发企业从业人数就近 300 万人，稳定的房地产行业对从业人员的稳定也具有重大意义。因此， “平稳健康发展”不仅是政府对行业的要求，更是遵循客观规律的行业需要。
【西部大开发】—贝壳研究院高级分析师 潘浩 西部大开发 1.0 时代：夯实经济基础，建立良好开局 2000 年，国务院发布《关于实施西部大开发若干政策措施的通知》（国发〔2000〕33 号），西部大开发正式拉开序幕，2001-2010 年这十年，实施西部大开发的重点任务是：加快基础设施建设；加强生态环境保护和建设；巩固农业基础地位，调整工业结构，发展特色旅游业；发展科技教育和文化卫生事业。力争用 5 到 10 年时间，使西部地区基础设施和生态环境建设取得突破性进展，西部开发有一个良好的开局。到 21 世纪中叶，要将西部地区建成一个经济繁荣、社会进步、生活安定、民族团结、山川秀美的新西部。西部开发的政策适用范围，包括重庆市、四川省、贵州省、云南省、西藏自治区、陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区和内蒙古自治区、广西壮族自治区等 12 省区。
重点项目为，青藏铁路、西气东输、西电东送。同时优化西部地区营商环境，为下一阶段的发展夯实基础。另外，在此政策中，对于城市以及区域发展没有明确的界定，仅提出挥中心城市作用，以线串点，以点带面，逐步形成我国西部有特色的西陇海兰新线、长江上游、南（宁）贵（阳）昆（明）等跨行政区域的经济带，带动其他地区发展，有步骤、有重点地推进西部大开发。
西部大开发 2.0 时代：能源、制造业发展不断强化 2010 年，西部大开发经历了 10 周年的发展，国务院再次发布文件（《关于深入实施西部大开发战略的若干意见（中发〔2010〕11 号）》），确定西部大开发新的 10 年的规划发展目标：到 2015 年，西部地区特色优势产业体系初步形成，经济总量比 2008 年翻一番；基础设施不断完善，经济社会发展支撑能力进一步增强；重点生态区综合治理取得积极进展，森林覆盖率达到 19％左右，单位地区生产总值能耗明显降低；社会事业加快发展，基本公共服务能力显著提高；城乡居民收入加快增长，与经济发展速度的差距逐步缩小。到 2020 年，西部地区基础设施更加完善，现代产业体系基本形成，建成国家重要的能源基地、资源深加工基地、装备制造业基地和战略性新兴产业基地，综合经济实力进一步增强；生态环境恶化趋势得到遏制，基本公共服务能力与东部地区差距明显缩小；人民生活水平和质量大幅提升，基本实现全面建设小康社会奋斗目标。
这段时期，重点项目主要集中在生态治理以及与能源开发的相互平衡中进行，主要的规划方向为推进成渝、关中——天水和广西北部湾等经济区发展，建成具有全国影响的经济增长极。也正是这样的要求，促使西安、成都、重庆在这一时期不断发展，逐渐成为网红城市。另外，文件中提到支持呼(和浩特)包(头)银(川)、新疆天山北坡、兰(州)西(宁)格(尔木)、陕甘宁等经济区发展，形成西部地区新的经济增长带，西部地区加快发展的方向主要为西北地区。虽然贵州省在该项规划内暂无较多提及，但通过贵州省自身努力，主动嫁接珠三角才、长江经济带等等区域，强化基础设施建设，2019 实现 GDP 总值为 16769 亿元，较 2010 年的4594 亿元，实现 3.65 倍的提升。总体而言，西部地区 GDP 总量基本实现这一阶段发展目标。
西部大开发 3.0 时代：成为“一带一路”重要区域，产业、规划全面升级 2020 年正是西部大开发 20 周年，西部大开发进入新的发展期，也正因如此，在 2020 年“两会”前夕，西部大开发再度迎来中共中央、国务院关于西部新的发展方向的文件，《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》。其中提出，确保到 2020 年西部地区生态环境、营商环境、开放环境、创新环境明显改善，与全国一道全面建成小康社会；到 2035年，西部地区基本实现社会主义现代化，基本公共服务、基础设施通达程度、人民生活水平与东部地区大体相当，努力实现不同类型地区互补发展、东西双向开放协同并进、民族边疆地区繁荣安全稳固、人与自然和谐共生。相比前两个阶段，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，3.0 阶段有四方面亮点：
亮点一：总目标从 10 年前的基本公共服务能力与东部地区差距明显缩小，转变为人民生活水平与东部地区大体相当。基础设施建设不断向西部倾斜。
亮点二：产业从能源、制造产业转向为积极发展大数据、人工智能和“智能+”产业，大力发展工业互联网。推动“互联网+教育”、“互联网+医疗”、“互联网+旅游”等新业态发展，推进网络提速降费，加快发展跨境电子商务。“互联网+”的相关政策首次在西部大开发的政策方向中提及，尤其是四川、重庆、贵州等省市随着西部大开发的政策春风，如贵州引进中国天眼等项目，为新基建，为“互联网+”夯实基础。
亮点三：首次明确各省区的规划发展方向，确定各省区核心发展内核，实现差异化发展，具体表述为：支持新疆加快丝绸之路经济带核心区建设，形成西向交通枢纽和商贸物流、文化科教、医疗服务中心。支持重庆、四川、陕西发挥综合优势，打造内陆开放高地和开发开放枢纽。支持甘肃、陕西充分发掘历史文化优势，发挥丝绸之路经济带重要通道、节点作用。
支持贵州、青海深化国内外生态合作，推动绿色丝绸之路建设。支持内蒙古深度参与中蒙俄经济走廊建设。提升云南与澜沧江－湄公河区域开放合作水平。
亮点四：首次明确部分城市发展定位，如，鼓励重庆、成都、西安等加快建设国际门户枢纽城市，提高昆明、南宁、乌鲁木齐、兰州、呼和浩特等省会（首府）城市面向毗邻国家的次区域合作支撑能力。以上城市将成为新一轮发展中重点城市。尤其是成都、重庆即是西部大开发重点城市，又是长江经济带重点城市，同时成渝双城同步发展，促使成都、重庆在下一个 10 年中起飞。另外，文件中提出促进成渝、关中平原城市群协同发展，定位从具有全国影响的经济增长极转变为打造引领西部地区开放开发的核心引擎。
小结：西部地区涵盖西北、西部地区，涉及约 136 座城市，西部大开发 3.0 版本促使全国近 3.85 亿人口受益，占全国总人口比值的 27.5%。成都、重庆、西安已成为西部大开发的样板城市，引领西部其他城市奋进，其他西部省会城市发展潜力巨大。从产业上来讲，新基建以及“互联网+”将逐渐替代能源、制造业成为西部地区主流产业，但西部地区资源丰富，能源、制造业转变仍需政策引导以及时间进行实践。
【租购并举背景资料及举措解读】—贝壳研究院高级分析师 黄卉 党的十九大报告中提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”租购并举的核心是“并”，积极培育发展住房租赁市场，是建立房地产长效机制的关键。贝壳研究院高级分析师黄卉认为，培育和发展租赁市场有三个重要举措，一是逐步完善租赁市场顶层设计，规范市场秩序和运行机制；二是增加租赁住房的有效供给，缓解供需矛盾；二是推动租购同权，逐步实现承租人赋权。
租赁市场顶层设计层面，立法和政府监管将推动住房租赁市场秩序优化。一是住房租赁
相关立法持续推进，《民法典》（含租赁合同篇章）提请全国人大审议，住建部也在今年推动《住房租赁条例》的立法。二是住房租赁市场的监管将制度化、常态化，2019 年六部门联合整治住房租赁中介机构乱象已取得成效并形成工作方法，未来将形成多部门协同联动机制，租赁市场旺盛城市将建立租赁服务平台。三是重点强化出租方管理，尤其是中介、住房租赁公司等出租机构和大型个人二房东，严格控制房源信息发布规范、租金贷和“高进低出”“长收短付”等经营模式，对押金、租金进行账户监管。四是租赁房源端标准规范和存量房改造，制定租赁住房建设和运营标准，要求符合建筑、消防、环保，提示租户消防、用电、燃气等使用标准。五是向租户提供投诉维权的渠道，逐步建立多层次的住房租赁纠纷处理机制，包括从业机构、行业协会、政府服务热线和街道、社区等基层组织化解租赁矛盾纠纷。
租赁住房供给层面，目前租赁房源的存量盘活与增量供给已在有序推进。存量盘活层面，推动闲置资产利用，推动“商改租、工改租”来盘活存量资产；增量供给层面，全国多个城市推出自持租赁住房项目以及集体土地租赁住房项目，房企及运营企业积极参与，旨在增加租赁型社区房源的供给，缓解供需矛盾。在未来，租赁房仍将以盘活存量为主，新增政策性租赁住房为辅。主要原因包括以下几个方面：一是盘活存量是提升租赁房源供给最快速有效的方式。目前我国住房已经突破户均一套，目前居民面临的住房问题主要是结构问题而不是总量问题，大城市总体房源量充足，只是存在一定的结构错配；二是盘活存量更有利于实现职住平衡。在租赁市场，新增的集体租赁用地及自持性租赁地块也大部分分布在郊区或五环以外，实现职住平衡有一定难度，盘活现有存量是实现职住平衡的最佳方式；三是新增的自持性租赁住房和集体土地租赁住房增量空间有限，未来也很难成为租赁房源供给的主力。预计未来可能形成新增租赁住房、存量更新改造、闲置房源流通三类房源总量比例 2:2:6 的格局。
租赁市场赋权层面，其中“赋权”是指居民享受基本公共服务的各项权利。“社会福利”和“子女教育机会”成为租房者最为相关的两项权利。我国现有户籍制度与社会福利及社会保障挂钩，由于不同城市的社会福利及保障差异较大，租赁市场赋权，就是要给予租赁群体市民化待遇，与买房一道平等地享受城市公共服务。2016 年，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，“非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”。2017 年 7 月，九部委发布的政策文件再次提出，“承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证，享受相关公共服务”。广州市《广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》率先提出“租购同权”概念，目的就是为了实现上述要求。广州提出“租购同权”的号召之后，青岛、长沙、郑州等城市相继出台相应的政策推动租赁市场快速发展。从子女教育、税收、落户权利等方面，旨在推动“租购同权”的逐渐落地。各地的做法是，打通租房与户籍制度（居住证）的通道。首先，降低落户的条件；第二，增加居住证的通道；第三，让租房行为与获得居住证或户籍关联起来。随着“租赁市场赋权”的推进，不同城市依然存在着几方面的问题：一是户口落在业主房屋上遭到房东的抵触，虽然部分城市放开了租房条件，但“需要征得业主同意”的门槛有一定难度；二是子女教育权利未实现结果平等。虽然政策放开了承租人子女入学教育的权利，但由于优先顺序不同，承租人子女依然未能增加与房屋产权人子女享有同等的入学的机会。由于“租购同权”涉及到子女教育、医疗、就业等多个公共权利，也就需要一系列细化的政策支撑，包括管理规范、租客权益、金融税收、租赁平台监管等多方面。因此，应加强多部门合力作用，推动“租购同权”落地。
【新路子】—贝壳研究院首席市场分析师 许小乐 “无论是保住就业民生、实现脱贫目标,还是防范化解风险,都要有经济增长支撑,稳定经济运
行事关全局.要用改革开放办法,稳就业、保民生、促消费,拉动市场、稳定增长,走出一条有效应对冲击、实现良性循环的新路子。” 政府工作报告明确提出，要用改革开放的办法实现稳定增长，走出一条有效应对冲击、实现良性循环的新路子。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，这否定了过去大水漫灌维持表面增长的老路，更强调有效性和可持续性。当前我国经济总体上并非短缺经济，靠货币刺激可能带来重复、低效投资和资产价格泡沫化，并不能提高经济增长的内生动力，无法实现产业结构调整升级和技术创新。因此，用改革的方式，加快要素市场化改革，提升对技术创新的支持，才能够实现高质量增长。
【直达实体】—贝壳研究院首席市场分析师 许小乐 “稳健的货币政策要更加灵活适度.综合运用降准降息、再贷款等手段,引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。创新直达实体经济的货币政策工具，务必推动企业便利获得贷款,推动利率持续下行。” 贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，国家为了应对疫情冲击，采用降准降息等手段降低利率，支持企业复苏，明确要求今年的货币供应量和社融规模增速明显超过去年。这意味着未来金融环境会继续保持宽松。但在过去的实践中，部分资金流向房地产等资产领域，未能直接发挥对实体经济的支持作用，导致部分城市资产价格上涨。此次特别强调创新直达实体经济的货币政策工具，是对资金流向的纠偏，未来会进一步加大金融监管力度，防止资金被违规利用。这些举措将保证房价不会因为流动性宽松出现大幅上涨。