建立科学的房产经营管理模式的探讨
摘 要：隨着经济不断的发展，管理科学的细分，房产经营管理作为独立的研究领域在我国企业界和学术界越来越受到重视。在房产经营管理模式不断完善化的进程中，呈现出了区别于传统管理模式的新趋势、新特征，需要我们认真思考。
关键词：科学 房产经营管理 模式
随着经济不断的发展，管理科学的细分，房产的经营管理作为独立的研究领域在我国企业界和学术界越来越受到重视。在房产经营管理模式不断完善化的进程中，呈现出了区别于传统管理模式的新趋势、新特征。传统的公司不动产管理主要组成因素是成本和经营费用支出，管理的重点是为了保值增值。现代房产经营管理则从战略视角，除了考虑企业在不同地域的经营扩张需要外，更立足企业的战略层面，从风险控制、组合经营与经营价值最大化的原则来管理房产。
一、建立科学房产经营管理模式的必要性
房产经营管理工作，只有通过建立科学的房产经营管理模式，才能实现房产的保值增值、才能充分挖掘和实现不动产的最大潜力，实现经营价值的最大化。这主要体现在以下几方面：
（一）有了科学的经营管理，吸引优质客户，才能实现不动产出租市场的不断开拓
房产经营具有收益型物业的特性，高的出租率是其获得良好稳定收益的保证。没有科学的经营管理理念就不到能吸引优质客户，甚至会马上失去已有的客户，造成出租率下降的不利局面，而当期空置即意味着当期损失。由于公司管理的不动产本身规模大、功能多、设备复杂，加之进驻的多为大型优质客户，自然各方面的管理要求都比较高。我们只有加强精细化的经营管理，做好不动产经营中的各个环节，逐一细化分解，乃至量化各项工作，使各项工作有序、顺利进行；同时加强管理人员的服务意识、对用户的重视程度、对用户权利和利益的重视程度、提高用户办事的便利程度，在日常管理中满足业主的舒适性需求，才能吸引客户，留住客户，保住市场，扩大市场。
（二）有了科学的经营管理，才能保障保证房产与资金的安全
安全是国家和政府赋予企业的责任；是社会和员工的要求；是生产经营的准入条件；是市场竞争的要素；是持续发展的基础；是利润的组成部分。保证不动产安全，减少事故损失，是提高不动产经营的直接经济效益的保障。安全问题必须贯穿于企业不动产经营管理的各个环节，安全管理是一项至关重要的工作任务。
这就要求我们首先要建立科学的安全管理制度体系，预防租赁房产内发生刑事案件和治安案件，提高消防安全，保证不动产的安全，为客户树立房产的安全意识。另外，科学的经营管理制度及流程，可以切实化解和消化房产租赁管理风险，最大限度的预防房产经营管理工作中存在的不确定性负面因素，确保按时、足额收取房产经营收入。
二、现阶段房产经营管理中存在的问题
市场预测是为了预测未来市场变化趋势而进行的调查，它着眼于对未来市场的调查研究。市场预测是预测价格的一个重要步骤，在市场竞争日益激烈的情况下，可以有效避免企业房产出租定价决策失误。如当预测市场出租价格将快速增长时，与客户签订合同时，如在合同中规定租金年增长幅度较高时，可能会使客户难以接受，造成客户的流失，所以可以签订短期合同，待合同到期后，根据当时的市场价格，签订新的合同，适时增加租金。当预测市场出租价格将降低时，可与客户签订长期合同，利用合同的法律效力更好的保持较高房产租金收入。因此，更好地适应市场需要，提高竞争能力与应变能力，市场调查和分析是不可缺少的。公司现在对调查报告的分析方式比较简单，对市场价格的变化及走向把握的不准确，不利于长期合同的定价决策。
三、完善房产经营管理模式的对策与建议
（一）加强市场预测，进一步完善出租定价机制
公司要在描述性调查的基础上，安排专人进行调查数据的梳理，保证调查数据汇总的准确性；借助专业工具、方法对调研数据进行分析；召集相关人员对调查情况进行分析与处理，并加强员工房产经营管理专业培训，并将成功的房产经营管理的案例作为日常学习的模板，使我们在房产经营管理中更加专业化，使我们对房产出租市场变化的预测更准确、对出租市场的理解更深刻、在合同的谈判中更专业，保证在合同谈判中占有主导地位，保证房产的保值增值。
（二）突出管理制度化，科学完善管理制度内容
管理制度内容的针对性、规则的合理化，是企业实现管理有效性的基础，更是合理规范管理行为，及时制止管理问题扩大化，不断完善房产管理模式的重要支撑，现在公司房产管理体系已从招租工作的启动招标、与客户的谈判、租赁价格的确定、租赁的合同签订、租金和代收费的收取、租赁房产的交接、房产的日常管理、房产租赁管理风险的防范和控制等环节建立起总体的框架，但还有一些流程、环节需要进一步细化和规范，要进一步做好公司管理制度体系的完善工作。
（三）加强精细操作，促进各项经营管理制度的落实
现在各项制度已经比较完备，但在具体操作、执行过程中，还要进一步加强各环节的衔接工作，各有关职能部门按照分工，制定推行制度的配套措施，严格贯彻落实各项规章制度。用制度激励员工，用制度约束员工，用制度团结员工，用制度统一员工。要求公司每个部门明确自己的职责，每个部门在不动产经营管理活动中的每一个行为都要做到，基础管理标准化、过程管理精细化、把容易做得事做精，手上的事做细，精细做成规范，规范形成制度。
（四）做好房产的日常维修工作，保证不动产经营工作的正常运转
加强不动产日常维护维修、减少事故损失，是完善不动产使用功能、方便客户、确保安全、便于管理、延长设备使用寿命周期，降低使用管理成本，提高不动产经营直接经济效益的重要保障。因此要对房产共用部位和公共设施安排专人定期的进行维护和保养，做到有问题，早发现，早处理，保证设施安全和正常使用，减缓设施的老化，降低提前进行大修的风险。对确实需要大修的项目，提前做出计划预算，进行维修项目招标，在保证维修质量的前提下，达到既合理控制材料费、工程费和人工费支出，又达到维修质量的目的。
作者简介：张乐（1979--）；性别：男，山东省济南人，民族：汉族，学历：本科；
毕业于中央广播电视大学；现有职称：中级经济师；研究方向：经济类。