房地产风险扩散的路径研究

　　中图分类号:F293.3文献标识:A 文章编号:1009-4202(2010)09-024-03
　　摘要房地产风险的扩散直接影响到了房地产行业的良性发展。本文从从风险的扩散方向和扩散形式两个方面入手,研究了房地产风险的扩散路径。以此为基础,探讨了房地产风险扩散的4种扩散方向和3种扩散形式。研究认为研究风险的扩散方向可以弄清楚风险的影响范围,对可能受到风险危害的其他要素而言,能更好的采取预警措施;研究风险的扩散形式有利于在风险的遏制过程中对症下药。
　　关键词扩散路径扩散方向扩散形式
　　
　　一、引言
　　房地产风险扩散的四个要素即购房者、政府、金融机构以及房地产开发商都是引发风险和风险扩散的主体。为了保证整个房地产行业的良性发展,遏制风险的扩散是重点。在研究了风险扩散的主体后,还要明确风险扩散的路径。这样才能掌握风险的危害程度以及扩散的成功率,也才能采取适应的措施积极制止。本文的研究认为,对房地产行业的风险路径研究,主要是从风险的扩散方向和扩散形式两个方面入手。研究风险的扩散方向可以弄清楚风险的影响范围,对可能受到风险危害的其他要素而言,能更好的采取预警措施;研究风险的扩散形式有利于在风险的遏制过程中对症下药。
　　二、房地产风险扩散的方向
　　房地产是一个复杂的有机系统,在这个系统中,有彼此联系的四大要素。某一个要素产生了风险,都有可能扩散至其他要素,从而引起整个房地产风险危机。也正是由于各种要素之间彼此牵连,风险扩散的方向也并不单一。主要来说,有房地产风险的单向扩散、房地产风险的双向扩散、房地产风险的多向扩散以及房地产风险的混合扩散。
　　1.房地产风险的单向扩散
　　房地产风险的单向扩散类似于链式扩散,这是最简单的一种扩散。即指房地产某一要素引发了某一种风险,这种风险产生后,由于该要素与其他要素之间的联系,通过一定的媒介和一定的路线扩散到其他要素。其中,媒介可能是资金上的业务往来或产业上的业务往来等。风险的接收要素也可能不只某一个。
　　用结点的概念来说明,在房地产风险的扩散过程中,结点是指各种要素中可能接收到风险的风险载体。引发风险的风险载体称之为风险扩散的起点,风险的最终接收载体称之为风险扩散的终点,在这个扩散过程中受到风险的其他载体称之为风险扩散的中点。具体如图1所示:
　　由图1可知,房地产风险的单向扩散方向具有单一性,从风险扩散的起点沿着一定的扩散中点一直扩散至终点。而且单向扩散相比起多方向等扩散更为简单,风险扩散的范围也更狭窄。这种扩散方式是最基础的,主要是要找出风险扩散的起点和各个主要中点,就能使风险得到很好的控制。
　　2.房地产风险的双向扩散
　　虽然单向扩散是比较简单更容易遏制扩散的一种形式。但实际情况往往都不会像这么简单。相对于单向扩散更为复杂的是房地产风险的双向扩散。仍然用结点的概念来说明,双向扩散是指房地产风险在各个扩散结点扩散过程中发生的风险方向的双向交互渗透的双重作用,这种扩散过程有两种形式,即简单双向扩散和环状两两双向扩散,如图2,图3所示。
　　房地产风险扩散的双向性可以是由某一个风险载体源所导致的风险依次沿着一定的方向扩散至下一个风险载体同时又形成一定数量的风险返流的特征。这种情况下,返流的风险量小于主体风险传导量。双向风险扩散也可以是指在整个扩散过程中同时存在两个风险源所导致的风险在两个或两个以上风险载体之间彼此进行风险对流现象,此时风险扩散机理是比较复杂的。
　　由图2和图3所示:双向风险扩散的范围要大于单向风险扩散小于多方向风险扩散的影响范围。在实际的风险管理过程中,要依据不同类型的风险采取对应的措施。
　　3.房地产风险的多向扩散
　　房地产风险的多向扩散比房地产风险的单向扩散和双向扩散具有更复杂的特征,一般是指风险在各个接收风险的风险载体的扩散过程中发生一系列的风险方向的非单一性的多方向的复杂扩散。如图4所示:
　　房地产风险的多向扩散一般存在两个以上的方向上扩散,对于房地产这样一个系统的风险研究,可以将许多风险扩散放置在一起,以研究风险扩散的各环节和流量。而且,多方向风险扩散的范围要大于单方向和双向风险扩散的影响范围。这种扩散方式也更为复杂,扩散的路径和扩散的强度也不一致。
　　针对这种扩散方式,在四大要素中必须采取一定的措施均衡风险,每一个要素都要提高抗风险扩散或称为消化风险能力。针对某些风险流量的风险载体,相应的风险要素要在必要情况下增设风险渠道和增加风险出口,对风险进行有效疏导,以保证各个要素的正常运行。
　　4.房地产风险的混合扩散
　　在实际中,风险的扩散并不一定是遵循特定的方向的。房地产风险的混合扩散就是指在房地产风险扩散过程中,风险扩散的方向不是确定的,有可能是单方向扩散或者双方向扩散,也有可能是其他一些事先没有预知的扩散方向。因此,这种扩散形式是最复杂的,在实际的房地产风险管理中也是最常见的最难办的问题。如图5所示,仍然将风险扩散过程中有关的各个风险载体视为风险过程中的各个节点:
　　由图5所示:房地产风险混合扩散的方向比较复杂,不确定性较高。因此,在实际的风险管理过程中,就不能将风险管理的重点放在判断风险扩散的具体方向,而是要根据可能的方向判断风险扩散的大致范围。这种扩散相比前面三种扩散形式,扩散的范围更广。由于房地产风险扩散要素彼此之间联系紧密,风险在这些要素之间的扩散也更加容易,影响的范围也更加广泛。这些特点决定了风险控制的难度较大。
　　三、房地产风险扩散的形式
　　房地产风险扩散的要素和扩散的方向在很大程度上影响了其扩散的形式。四大要素中,风险的扩散可能仅局限于该要素本身,这就是风险在要素内部的扩散;也有可能是想起他要素扩散,这就是风险要素之间的扩散;还有一种可能,就是房地产作为一种行业,本身跟其他行业之间有着一定的联系,因此,风险扩散可能向其他行业转变,这时从宏观的角度来看的。
　　1.风险要素内部的扩散
　　房地产风险要素内部的扩散主要是指某一要素中各个企业或者个体之间由于存在密切联系所引起的风险由一个企业或者个体向另一个或几个企业或者个体扩散。如图6所示:
　　比如,对于购房者往往存在有限理性,使得其在购房中信心不足,面对开发商的优惠活动或者政府的积极救市政策,购房者的反应并不强烈,这极有可能引发房地产市场的供需严重不平衡的风险。也正是由于这种有限理性,使得其他购房者也受到这种情绪的影响,这就加大了这种风险的可能性。从购房者这一要素本身来讲,这是有限理性带来的风险在其内部的扩散。
　　再如金融机构,如果信贷部门发放出的针对房地产开发商或购房者的每一笔贷款,理论上都存在着发生损失的可能性,而一旦当贷款不能及时收回,这部分未收回资产就成了银行的不良资产,即信用风险造成了银行的损失,而一旦当银行的这些不良资产达到一定的比例,就会使得这种风险带来的损失扩散至金融机构其他部门或者其他银行从而导致银行整体的资产质量不佳,整体收益下降。
　　2.风险要素之间的扩散
　　风险如果仅仅只在风险要素内部扩散,风险管理就相对容易了。但在实际过程中,一旦某个风险要素引发风险就会很容易扩散至其他要素。所以,风险在风险要素之间的扩散是风险扩散的主要形式。这种扩散形式存在的前提是各个要素之间存在紧密的联系。如图7所示:
　　如宏观经济发展出现问题,政府面临着一系列的问题,这些问题自然给政府部门在决策过程中带来了风险。例如政府在货币发行政策和银行信贷政策方面的改变,紧缩银根对房地产开发商而言就意味着面临筹资方面的风险或变现风险。同样,房地产企业的高速扩张在某种程度上来说,存在盲目注重数量的风险,而这种风险对外界带来的是从客观上推高了土地价格,这显然与政策层面的声音并不符合,给政府决策带来了一定的风险。