无论沪渝哪个版本的“房产税”都必然面临众多尚未清晰的问题，甚至引发争议。这其中，计征对象、税基、税率是如何确定的?税收将用于何处?这一系列问题屡被提及，而这背后，则暗含着该种税赋的定位这一核心问题。
一边是渝、沪两个试点城市政策的相继出台，一边是房产税暂行条例修改紧锣密鼓进行，久未楼梯响“房产税”正在从猜测走到人们面前。
上海、重庆首当其冲。最近召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省份人民政府制定。备受关注的上海、重庆房产税试点细则1月27日“浮出水面”：上海增量房按人均60平米起征，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％，还规定了几种退还、免征房产税的情况。重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5％－1.2％。
财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部有关负责人透露，试点开始后，三部委将总结试点经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。
几乎同时，1月17日，国务院发布《关于废止和修改部分行政法规的决定》，对7件行政法规予以废止，对107件行政法规的部分条款予以修改。其中，《决定》第76条提到，将《中华人民共和国房产税暂行条例》第八条中的“《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》”修改为“《中华人民共和国税收征收管理法》”。
在此关口修改此条例，业内人士均认为，可以将这一修改作是为房产税改革作法理依据的铺垫，“修改后，国务院可以据此出台规定，同意地方试点”。
而有关官方的动态也绝不局限于此，已有消息传出，财政部、国家税务总局正拟将房产税和土地使用税(即城镇土地使用税)两税合一，且按照市价计征。
2011年伊始，开征房产税似乎一下从之前的“该不该”转入到“怎么征”的环节，进展之快出乎业内预料。然而，在“该不该”的问题尚未回答清楚之际，以及房价高低颇为敏感舆论甚嚣尘上之时，无论沪渝哪个版本的“房产税”都必然面临众多尚未清晰的问题，甚至引发争议。这其中，计征对象、税基、税率是如何确定的?税收将用于何处?这一系列问题屡被公众关注，而这背后，则暗含着该种税负的定位这一核心问题。
渝沪上演不同版本
近一两年来，坊间讨论已久的房产税拥有众多版本，可谓五花八门。目前，据记者了解，有关房产税的各种版本传言至少七八个之多，其中有只针对新购房者人均面积超过70平方米以上新增住宅进行征税的说法；也有针对存量市场征税；还有针对高端住宅征税一说……
2011年，随着重庆和上海两地官方所做出的点滴表态，以及坊间的各种消息，两个不同城市级别的版本正在逐渐清晰，而由于两个城市分别来自二线城市和一线城市梯队，其代表性不言自明：
重庆版本具有以高档商品房为征收对象的版本特征。因此，征收范围不仅包括增量房，还包括存量房，税率起点为0.5％～1.2％。此前，重庆市市长黄奇帆曾公开表示，只要国家批准了，重庆就会对高端商品房、别墅用房征收房产税，以实施“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”的住房制度体系建设。
值得注意的是，重庆版本背后有着当地政府的主动之意。据了解，早在2010年3月，重庆征收房产税的政策就在黄奇帆的主持下起草并上报国家有关部门。此后，黄奇帆还在法新社等30家国际媒体上高调表态，重庆将开征房产税。记者还曾获悉，重庆的房产税试点是重庆市政府“主动请缨”的结果，而重庆市的征收方案也主要由重庆市政府拟定。
相较而言，上海版本的房产税则来源于中央的授意。从去年年底传出消息，到新年两会上海市政府明确表态，在上海版本中，“高档房”一词并没有出现，而是将“超过一定人均面积的新购住房”定为征收对象。但是，与重庆的主动态度不同，针对坊间，上海市此前并没有就多少算超出人均面积、税率等细节作出明确的表态以及解释。
争议之声瞄准何处?
显然，作为试点城市，重庆和上海两个房产税版本在风口浪尖之际尚未可以完全清晰理解。同时，也有媒体报道，尽管目前仅有重庆、上海两个城市在进行房产税试点，但消息人士称，首批试点预计会在2011年到2012年期间再增加两个左右，“重庆和上海将不再孤独”，以便进行政策效果的比较和参照，并且在未来五年时间里，适用于全国的房产税框架性办法将逐步成熟。
但是，毫无疑问的，从官方零星的表态，到坊间的传闻，人们看待这两个城市更多的是关注这两个城市的特征以及房产税制定者的应对策略，并进行讨论。
中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强就分析认为，重庆、上海房产税征收方案的试点情况将会给未来同类城市起到示范作用。上海对应着北京、广州等一线热点城市以及杭州、宁波、福州、厦门等东南地区房价较高城市，而重庆则与成都、武汉、天津等二线城市具有可比性。
因此，在两个版本逐渐清晰之际，围绕一些基础且敏感的问题，争议声自然地迭起――
第一个问题，计征对象如何确定的?
重庆版本定位为“增量+存量”，政策性更强。按照重庆市市长黄奇帆去年4月接受媒体采访时透露，重庆设计的是“特别房产税的政策设计方案”，对高端住房房价和消费必须要约束。其征收对象有两种方案：一，凡城市独栋住房(别墅)或住房建筑面积超过200平方米，且评估价值达到上年主城区商品住房平均售价3倍以上住房的产权人。二，住房评估价值达到上年主城区商品住房市场平均售价3倍以上住房的产权人。
而上海版房产税比较倾向“新老划断”，仅对“增量房”进行调节。至于何谓“超过一定人均面积”，仅有坊间“要么按照总面积超过200平方米，或者人均面积超过60平方米的标准来征收”的传闻。
“增量”或“存量+增量”两种版本都引发不小争议。有观点认为，若要征个人房产税，正确的做法就是对所有个人住房一视同仁，只对增量不对存量的试点将导致一线城市甚至全国出现抢购潮；而“存量房”业主则更希望不要在已有的税负之外“火上浇油”。
第二个问题是，税基怎么评估?
目前来看，两个版本基本锁定以市场评估值征收房产税。
但是，问题在于价值怎么评估?由谁来评估?特别是重庆，超过均价3倍的房产作为征收对象，由谁来评估?委托权威中介可能是个办法，但是，所谓权威中介怎么产生，能否得到普遍认同，会不会受制于聘用者，这都将难免产生争议。
更大的争议在于如果收取房产税之后，房产税与土地出让金的关系如何?
如果说房产税是一种财产税，那么房 产作为“财产”应分为两部分，一部分是建筑物的产权，另一部分是建筑物占用土地的70年或50年使用权。目前依照中国国情，房产的绝大部分价值体现在后者，而人们在购房时，已就此向政府缴纳了土地出让金。
有人指出，如果征收房产税，硬要剔除土地出让金部分，仅对房产进行价值评估，并以此为税基进行计征。然而，在今年年初财政部和国家税务总局刚下发了一份2010年12月21日通过的通知，对地价计入房产原值征收房产税的问题作出了新的规定。但是，截至记者发稿，上述被媒体爆出的“两税合一”的消息则彻底是反着来的，上述部门正酝酿征收依据的变化，即合并后的新税种将不再叫做“房产税”，其性质类似于国外一直推行的物业税，因此可能被叫做“物业税”或“房地产税”。
第三个问题：税率如何确定?
重庆版房产税相较传闻中的上海版本的税率要高一点。
但是，税率如何确定，坊间仍有争议。有人表示，太高的税率，打压刺激了整体市场，并不利于决策层把控市场走向。房地产专家韩世同则表示，税率的高低与房产税的政策目标有关。
如果只是为了房地产调控限制多套物业和高档物业，就应采取“高税率、窄税基”的做法；而如果是税制改革使之合理化并保持稳定的财税来源，则应采取“低税率、宽税基”的做法。
2011年尚难有答案
因此，与政策目标有关的绝对不局限于税率的确定，实际上，上述征收对象、税基都与此有关。而在跳出征收环节之外，新增房产税的用途以及房产税在税赋系统所处地位的确定，都是众人关注的焦点，而这所有的一切都与房产税尚不清晰的税种定位有关。
比如，流传的诸多上海版房产税方案中，都未提及征收来的房产税将用于何处。在相关地方政府财政收支不透明、不公开的情况下，民众对政府加税自然会有不信任感和抵触。更有人表示，“在土地财政越发紧张之时，政府是在借房产税广开财路!”
再有，也有人质疑，在已有各项税种之中，房产税的出台需要解决的远不止其与土地出让金的关系。而且，政府征收房产税，必然会增加市场中的成本，最终还将体现在价格上涨和购房人身上。
正如DTZ戴德梁行华北区研究部董事王晨表示的那样，“在许多问题悬而未决、而住房矛盾又没有解决的时刻，房产税从怀胎之时，就必然受到各类非议，因此，“政府也会格外谨慎”。
虽然已闻靴子响，但是，某业内资深代理行人士还是认为，“房产税2011年不会全面铺开。从目前传言看，这一所谓房地产最大的利空可能成为利好，因为如果它仅仅收增量，而不收存量，这个影响力会非常小，不是‘狼来了’，而是一个披着狼皮的羊来了，或者是灰太狼!”
因此，多数业内人士对记者表示，表面上的版本之差别，背后暗藏更多的是政府对于房产税的定位之惑。无论是地方层面的积极试点，还是国家层面的全力准备，都是当前改革的形势所迫，因为目前的财税体制既不利于国家经济发展，也不利于社会公平正义，社会诸多矛盾的解决有赖于财税体制改革的推进。而如何着手，则考验着各级政府。