中国的房地产业是个“关系产业”，凡从事这个产业的，没有非凡的关系很难涉足。“肥水不流外人田”，房地产业的肥水也不例外 “房奴” ，一个簇新的词汇出现在2006年春天的媒体。
从表面上看，都是“还贷”惹的祸。不过话说回来，买房贷款又不是从中国始，怎么就中国买房人买成了“房奴”呢？而且这些“房奴”还大多是年轻有为的“小白领”？专家学者分析了很多种原因，唯独忽视了去分析一下买房支出占居民全部支出的比重、去分析一下食品、教育、医疗保险的支出占整个居民消费性支出的比重。其实，通过对这两个比重的分析才能找到为什么美国老太太买房不会成为房奴，聪明灵动的中国年轻人倒成了房奴的原因。
首先看买房支出占收入或支出的比例。
将2002年上海居民的人均购房支出占全部支出比重与1997年的美国比较(选择美国1997年数据，是因为笔者搜索到的数据中唯这一年的数据能调整到与我国统计口径相对应)，上海此比重是17.9%，要高于美国（8.4%）9.5个百分点。
其次，看食品、教育、医疗保险的支出占消费性支出的比重。
上海在2002年时食品、教育、医疗保险的支出占消费性支出的比重是54.2%（2004年占51.1%），而1999年香港居民的食品、教育、医疗保险的支出占消费性支出的比重是18.7%（亦按我国可比口径调整）。 1997年美国居民的食品、教育、医疗保险的支出占消费性支出的比重是28.4%。
由此可见，美国老太太借贷买房行为是消费生活支出的有机构成，这种行为不会影响基本生活质量，不会影响子女教育培养，而我们则不然。食品、教育、医疗保险占消费性支出一半以上，即使不买房，房租波动照样会直接影响到生活质量。
关于中国房价乃至上海房价是否高、是否“不市场”，其实在2000年，一个香港著名的房地产企业早就下了结论。
而同济大学的高级访问学者吴光伟在1998年的美国眼见的是：美国的房价是平均一套三室一厅住房11万美元，面积280平方米；100平方米的公寓房是4万美元。吴教授连叹美国的房价比1998年的上海房价便宜多了！
是商人，就决不会放弃赚钱的机会，这原本没有什么可指责的。但需要指出，房地产的利润如此集中化，当然离不开政府行为，当然有政府这只手在起作用；同时，也不要忘了其中也有 “房奴”的贡献。
但现在赚得盆满钵满的房地产商对“房奴”说风凉话了： “你们活该！”为什么活该？因为你不自量力，因为商品房就是为中高以上和高收入者造的。那么，出于道义，那铺天盖地的房地产广告起码也应该像烟草广告那样提示一下：“本房源专提供中国最富一族，非最富者购买须谨慎考虑”吧？
据人口普查资料反映：到2000年为止，对90年代中后期大量的空置房、烂尾楼成了政府包袱的历史，人们记忆犹新。当时谁买房多谁就是为国家分忧的功臣，就像1950年代谁多生子女谁就是光荣妈妈。而“用明天的钱消费”是最时髦的理论，中美两国两老太的故事真的把中国城市的老头老太都“忽悠”了；一些官员们也在各种场合说：“买不买得起房，不是看你有多少存款，而是看你能不能借钱去买。”
现在，是常识在拷问我们的政策。譬如，公积金贷款政策目前就已经失去了当年的积极意义，“房奴”的诞生当然与此有关――当食品、医疗、教育占了消费支出的一半以上，公积金对买房行为的支持肯定至关重要。然而，根据上海公积金管理中心的统计数据，2000年时公积金还分担了全部房价的29.6%，到2004年，只分担了16.9%。因为2000年时是平均3326元/平方米的商品住宅销售价，公积金缴纳者在交易市场每购一平方米房能得到公积金985.75元，2004年是平均6835元/平方米的商品住宅销售价，每购一平方米房只得到公积金1076.92元，
从 2000年到 2004年 ，每平方米的公积金贷款额增加了9.2%，而上海同期商品住宅平均销售价格增加了92%（从3326元/平方米增加到6385元/平方米），别墅和高档公寓的平均销售价格增加66%（从6109元/平方米增加到10037元/平方米），非高档商品住宅销售价的上涨幅度是公积金上涨幅度的10倍、且非高档商品房的上涨幅度大大超过高档商品房！而同期的商品住宅造价（竣工价）上涨了 51.9%（从1947元/平方米上涨到2958元/平方米，包括地价），高档房的造价（竣工价）上升38.2%（从3112元/平方米上升到 4302元/平方米，包括地价）。商品住宅销售价的上涨幅度是商品住宅造价上涨幅度的近两倍！
那么，收入增长如何呢？光算房地产商“认可”的商品房购买对象――中等以上收入者和高收入者的收入增长吧。同期上海中等以上收入者的人均可支配收入增加了45.6%，高收入者的人均可支配收入增加了85.1%。很明显，商品住宅销售价格增长超过了中等以上收入者的收入增长整整一倍，也超过了高收入者的收入增长。
事实上，眼下除了公务员还能从公积金中得到切切实实的支持，公积金对于其他白领阶层只是有胜于无、“聊补”而已。而上海能得到公积金支持的买房者，仅仅占城镇就业人员588.97万（2005年国民经济和社会发展统计公报）的53.5%。如果按照全国首次经济普查数据上海有从业人员950万人计，缴存公积金的职工只占三分之一；而缴存公积金的人数，1997年有391.82万，以后逐年下降，到2004年，缴存公积金的人数只有314万了。
公积金这秤砣已经“打不住”高房价，这是铁定的事实！
那么，你想知道上海房屋的确切造价吗？从事过10年建筑安装工程预算的笔者可以负责地告诉你，到目前（2006年），非别墅高档公寓类的商品住宅的建造价格就在每平方米1400元到1600元之间。其余的是地价等其他费用，这些“其他费用”除了地价，还包括勘察设计费、住宅配套费、监理费、招标费、贷款利息等。
但我们切勿忘记一些房价中还包括了一个纸面上不会出现的费用，那就是房地产商与政府官员交易的费用，交易什么？交易买土地的权利。是的，房地产商在买地时花了两笔费用，一笔支付土地本身的价格，一笔支付对土地的购买权利。两笔账，一笔明的，一笔暗的，最后的买单者，是商品房的最终消费者。所以所谓“地价高导致房价高”并不必然成立――商品房造价增加52%、销售价要增加92%就是明证！
中国的房地产投资规模已经在全社会固定资产投资中占了30%的比重，而在中国的私营经济对第三产业的投资中，88%是投向房地产（引自第一次经济普查数据和《中国统计年鉴（2005）》）。房地产是许多省市的支柱产业，这次经济普查数据反映，房地产是私营经济占较大比重的行业，地方省市的支柱产业主要由私营经济来 “支柱”。如果以小人之心来忖度，也许私营企业更便于“操作”。
众所周知，中国的房地产业是个“关系产业”，凡从事这个产业的，没有非凡的关系很难涉足。 “肥水不流外人田”，自然，房地产业的肥水也不例外。
至于“房奴”，这个队伍还会扩大。因为除了商品房，买房人别无选择。
（王炼利，学者，1952年出生，现居上海。著有《国民经济核算体系中的上海房产市场和房地产业》、《对工业企业改制中若干问题的审视》等文）