基于房地产经营管理战略转型思考
摘 要：随着时代的发展，我国经济在不断发展，房地产成为我国产业中的热门产业，对促进国家经济发展作出了重要贡献，但是，在经济发展的新常态下，房地产的经营管理已经无法保持和促进行业的健康发展，可以说现在是我国当地产发展转型的关键时期。本文立足当前我国当地产发展的现实情况，分析我国房地产经营管理战略转型的方向，以期能够为相关研究提供参考。
关键词：时代 经济 新常态 房地产 战略转型
一、引言
近年来，我国经济社会以稳定、高速的态势发展，各个领域和行业为适应时代发展需求，都在进行产业结构升级，调整经营管理战略，房地产作为支撑我国经济增长的重要行业，也应该与时俱进，促进自身经营管理战略的转型，进而保证行业的健康可持续发展，综合地产企业更应该加快经营管理的战略转型，才能在激烈的市场竞争中处于优势地位。鉴于此，笔者立足自己的工作实践，针对这一题目展开论述和研究。
二、目前当地产产业的发展现状
针对当前我国房地产产业发展的现状，政府工作报告指出，要满足工业、商业、居民的住房需求，保证房地产产业的健康发展。这对我国的房地产企业而言具有积极影响，但研究显示，目前为止，我国房地产市场出现泡沫、库存积压现象：空有高房价，居民无力购买，库存积压，市场处于疲软状态；工业厂房无序发展形成空置；商业房产受互联网冲击前景不明，整个房地产呈现下降态势。
近年来，我国商品房的销售面积以及销售金额均有所下降，并且房地产开发的总投资也跌至新近五年的最低数值。同时，房地产开发企业的土地购置面积、土地成交款两者的下降幅度高达30%。这说明我国房地产市场出现疲软，在国家宏观政策调解下，虽有所好转，但从房地产产业发展的总体情况而言，我国房地产产业发展不容乐观，虽不会出现极端现象，但是房地产企业需要面临更为严峻的考验。
三、我国房地产经营管理战略转型方向
1.房地产产业转型。房地产产业化发展，是现代房地产产业发展的必然趋势，是增加房地产产业利润空间的重要途径。与零散的房地产经营管理方式相比，产业化发展具有显著的优势，依托现代化的管理理念和管理手段，为房地产产业构建科学、系统、完善、合理的组织架构，促使房地产产业形成一个完整的产业链，集开发、设计、施工、服务、管理为一体，并实现生产、供给、销售、服务一条龙的组织形式，使房地产产业经营管理中的各个环节紧密联系，使房地产的开发具有集成化、配套化的特点，提高产品质量，增强企业对抗风险的能力。
例如，中电光谷是我国综合地產开发的领军企业，也积极谋求对自身的经营管理战略进行转型，单纯的将效益寄托于销售的做法已无法满足企业发展的需求。因此中电光谷大胆进行股份改制，引入央企资源，整合各事业板块，将产业细化，把业绩的提升任务分别安排在地产产品创新、产城融合板块、智能服务三个环节结合，从设计、施工、智能服务、办公智能产品导入，不断扩展发展城市配套业务的空间与机遇，以成本领先战略从项目初始开发给予实施，在销售同质化的市场中创造更大的利润空间。从产品创新、智能服务中也取得了较传统的物业服务更为宽泛的服务收益。中电地产，充分分析了市场需求，立足产业发展实况，构造了新的房地产产品，这对中电地产中传统的房地产产品而言，具有一定的冲击性，短时期内会影响中电地产的经济效益，但是从长远来看，中电地产的转型，是房地产发展态势下的最佳选择，是中电地产企业进一步发展的新思路和新出路。
2.房地产专业化转型。国家对房地产产业进行宏观调控，是专业化转型的基础，通过宏观调控，将房地产产品细化，如工业地产，商业地产，纯住宅房地产等，企业在生产产品时，根据产品用途和属性，进行更加专业的设计与生产。可以具体将房地产专业化经营管理战略分为五种类型，细化市场，从产品及服务差异化中获取更大的市场与利润空间。第一种，企业会根据首次置业的市场实际情况，将普通的商品房作为企业生产经营的主打产品，设计和开发纯住宅房地产，此是企业保证现金流重要保证；第二种，根据中高端市场的实际需求，将中高端楼盘作为房地产企业的主要产品，小而精，并树立企业良好形象和品牌；第三种，结合地方政府实施“产城融合、区城共建”战略，将工业地产与商业、住宅地产最大程度揉合，以工业地产为主导，配套建设住宅、商业，提高工业地产利用率；第四种，在城市的新兴商业圈内，设计开发商业综合体，将租金收益作为房地产企业的盈利方式；第第五种，创新开发用于旅游、养老、研发基地等用途的专业房地产产品，在市场差异化做充文章，开发更大的市场领域。
3.房地产商业地产转型。鉴于我国房地产价格的过度上涨，影响人们的购房，国家于2008年，对纯住宅房地产采取措施进行宏观调控，在这一背景下，一部分住宅房地产企业为避开国家的调控政策，转投到商业房地产，而原有的综合房地产企业则减少纯住宅房地产的开发，增加了商业房地产的比例，进而促使商业房地产得以快速发展，目前，我国商业房地产的发展水平仍然较低，从当前的情况分析，虽有国家政策调控及互联网冲击，但商业房地产的市场在做好规划、实体经济回归前提下，潜力巨大，具有一定投资价值。
4.房地产区域布局转型。随着中西部经济的崛起，我国区域经济增长格局在逐渐改变，伴随我国城镇化进行的步伐，二线城市和三线城市，以及中西部城市，已经成为当前房地产企业争先抢占的重要市场资源，从我国经济发展的总体态势分析，中西部地区在国家经济发展中的作用愈加明显，其地位愈加突出，同时，中西部地区土地价格不像一线城市寸土寸金，国家的宏观调控政策对目前中西部地区的影响较小，中西部地区房地产市场空间巨大，对于房地产企业而言，是新的经济增长点。
例如，中电光谷地产，正视我国城镇化发展的现实情况，进行自我调整，以产品和城市两者之间的融合为导向，促使中电地产经营管理完成转型。中电光谷地产联合政府，优化股权结构，对房地产产业的整体链条进行整合，立足于房地产市场的需求，以及政府宏观调控的要求，构建了产品和城市一体化发展的新型房地产模式，这一模式下，城市的发展与房地产的发展紧密联系，并进行一系列良性的互动，促进两者的共同发展。具体而言，中电地产，对所有的产业资源进行整和优化，利用市场为媒介，为当地政府招商引资提供帮助，同时，对区域产业的布局进行科学、合理的最佳设置，对入驻地产的企业和商家进行引导，并最大限度的给予帮助，帮助入驻的企业能够更好更快的发展，促进入驻企业的产业转型升级，与入驻企业共创造、共发展，同时，也加快我国城镇化的进程，推动经济和社会的发展。
四、结语
综上所述，当前环境下，我国经济发展呈现新的常态，对房地产产业的发展有着重要影响，为保证我国房地产产业的健康发展，满足人们的购房需求，我国政府通过宏观调控对房地产产业进行调控与引导，因此，房地产企业必须与时俱进，根据房地产市场的现实情况，以及政府的调控政策，促成企业的经营管理战略转型，规避市场和政策带来的风险，最大限度的减少市场和政策对企业造成的冲击，增强市场竞争实力，谋求企业的长远持续发展。
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