房地产企业财务管理探析

　　【摘要】房地产企业作为国民经济发展的重要推动力之一，其自身的经营也关系着国民经济的稳定与持久。为了进一步促进房地产企业科学、健康地发展，许多企业在日常经营中都将财务管理作为企业管理的一个重要环节。本文主要探析了我国房地产企业财务管理的意义、存在问题以及提出相应的解决办法，为我国房地产企业财务管理的进一步发展提供借鉴。
　　【关键词】房地产企业财务管理现状
　　财务管理是现代企业管理的一项重要组成内容，直接关系着企业各项财务政策的制定与执行。房地产企业是资金密集型的高风险企业，投资、融资以及现金流的决策直接关系着企业的生存与发展，可以说财务管理水平很大程度上决定了房地产企业的发展水平。探析财务管理在房地产企业中的发展有助于发现其在发展中存在的问题，提出解决方法，促使房地产企业财务管理水平提高，从而促进房地产企业的整体发展。
　　一、房地产企业财务管理特点探析
　　房地产行业属于高风险行业，而风险主要来自于资金链的管理以及由资金链管理延伸的企业投资、筹资与现金政策的管理。由于房地产行业的特殊性，使得房地产企业财务管理既有一般企业财务管理的共性，也存在其独有的特殊性。分析现阶段房地产企业财务管理特点，有助于进一步分析房地产企业财务管理中存在的问题并最终提出解决办法。
　　1、资金投入密集且回收期长
　　近年来，随着城镇化进程的不断加快，城市的规模在日益扩大。住房需求的激增促使了房地产企业井喷式的发展。房地产企业开发活动的迅猛增加导致的直接后果是地价以及房屋建设各项相关费用的水涨船高，使得房地产企业在建设初期以及日常经营管理中投入资金数量大幅增加，加大了企业财务管理中对企业资金管理的压力。此外，由于房地产企业自身经营周期长，导致企业资金回收周转速度相对于其他行业普遍较慢。房地产企业财务管理中，首要解决的是资金管理问题，在资金管理中，只要一个环节出现问题，将会导致房地产企业原始投入的大量资金不能收回，造成企业的财务困境。
　　2、财务关系涉及范围广
　　房地产企业相较于其他行业，外部联系范围较广，反映到财务管理层面就形成房地产企业财务管理内容复杂的特征。房地产企业财务关系不仅包括与其他行业相同的与企业债权人、债务人、投资人、被投资单位以及内部职工之间的关系，还包括与规划、国土、建设、环保等个政府部门间的监督与被监督关系。此外，在长期行业经营过程中，房地产企业之间形成大规模、频繁的资金往来关系，并且回收期都相对较长。这些房地产企业财务管理特有关系都无疑加剧了房地产企业的财务管理不可预知性，加大房地产企业财务管理难度，形成企业财务管理风险。
　　3、财务管理与不断变化的外部环境密切联系
　　与其他企业相同，房地产企业财务管理也不是在真空中进行的，财务政策的特点与选择，更多的是要与外部环境特征相联系。现阶段，政府对房地产行业的宏观调控势在必行，从住房贷款政策的调整到限购令的出台，房地产企业的外部环境相对于之前几年已经发生了翻天覆地的变化。此外，随着金融危机的蔓延，房地产市场不断遭受资产贬值、购买力下降、融资困难等一系列外部不利因素影响。这就要求房地产企业在进行财务管理工作时，要对外部环境保有更强的灵敏度，与不断变化的外部环境时刻保持密切联系。
　　二、我国房地产企业财务管理中存在问题探析
　　我国企业引进财务管理作为企业管理核心的时间尚短，在实际操作中存在许多照搬照抄成功模式的问题，很难做到切合自身情况制定企业财务管理政策。此部分我们将分析现阶段我国房地产企业财务管理中存在的问题，以便于针对问题找出解决方法。
　　1、现金管理思想淡薄，盲目追求高端产品
　　作为资金密集的高风险企业，房地产企业财务管理的核心即对企业现金流的管理。其着重点应是如何合理规划企业的现金流，以降低企业的经营风险。而现阶段我国房地产企业大多只重视招投标环节的预算编制，而忽略了企业经营中的现金管理，加剧了企业现金链断裂风险。此外，由于现金管理思想的淡薄使得我国地产企业自有资金与信贷资金比例以及财务管理程度难以达到银行规定的信贷标准，使得许多企业难以通过银行途径融资或是采取欺诈融资方式，更加剧了企业财务管理风险。
　　2、财务管理水平低，难以做到科学管理
　　我国房地产企业大多由传统家族企业或是实体企业转行而来，特别是由“施工队”、“包工头”起家的房地产企业，大多经营者缺乏必要的企业管理知识，只是一味的追求产值，出现重销售、轻管理的现象。认知上的偏差使得财务管理的思想与方法难以在企业中做到普及。此外，即便开展财务管理工作的房地产企业，由于自身行业水平以及外部环境的制约，财务政策的制定与选择难以与企业的具体情况相结合，只是盲目照搬成功企业案例，使得财务管理难以做到客观与充分，制约了财务管理工作有效性的发挥。
　　3、财务管理系统内统一与集中度不足
　　财务管理不仅是对企业的现金与财务政策进行管理，更多的是对企业与财务相关的各项事由的统一调配，这就需要信息的集中与畅通，以及较强的管理控制力。我国房地产企业大多由不同的项目部或是分公司掌管具体项目的日常经营管理，这就导致各个项目或是分公司之间的信息流通不畅，直接后果是财务管理口径不一致，各项目或是分公司之间的指标难以按照合理的方式进行比对，从而直接影响到房地产企业财务管理的最终效果。此外，由于项目部与分公司大多分开进行绩效考核，并且绩效考核的着重点多为经营业绩，通常忽略考核收入与成本的配比以及部门业绩与集团总体战略的匹配，使得许多下属公司刻意追求部门利益最大化，在决策中忽略了集团收益与统筹，使得房地产企业财务管理很难做到企业集团价值最大化。
　　4、销售收入偏离财务预算
　　尽管许多房地产企业在经营中都强调财务管理的重要性，在制定了完整的财务预算并在项目的最初阶段成立预算委员会，但是预算的执行过程的控制均较为薄弱，预算对于实际情况的预期不足使得在执行环节经常出现偏离预算的情况。例如，万科财务报表中披露的某项目一期的销售预期为2.2亿，尽管阶段性房价为上涨性波动，但由于前一阶段国家宏观政策调控以及外部金融危机的共同影响，一部分商品房被划拨为经济适用房，在价格上大打折扣，使得年末该项目销售收入出现大额缺口。当然，政策上的风险有时是不可避免的，但是今后企业在制定财务政策与财务预算时，应提高对政策风险的认识，将政策风险或是其他外部风险纳入预算范畴，提高财务管理工作的准确性。