一个城市的格局和未来,究竟由谁来掌控? 毫无疑问,经营和管理城市,是政府的职责。但是如今随着城市化、市场化的加快,政府经营城市也必须借助企业与市场的力量,而房地产开发商,特别是实力雄厚的优秀开发商,最具备配合政府开发、经营城市的综合素质与能力。
另一方面,随着房地产开发商实力与规模的不断增长,房地产竞争进入大盘时代,一些地区已出现房地产企业主导的“新造城运动”,这与政府所倡导的城市经营殊途同归。
因此,“城市运营商”将成为这些企业走向更符合时代发展的选择,而且是一个必然的选择。
开发商不仅仅是“卖房子”的
说起开发商,人们的印象或许还停留在“圈地、卖楼”,但实际上开发商的职能绝不仅限于此。
1998年,“23号文件”之后国家停止了福利分房。但是,由于没有土地收益和其他好处,大多数地方政府没有积极性建设经济适用房,而普通购房者也没有良好的集资建房的机制(首先融资就是道难题),因此,房地产开发商几乎成了唯一能够大规模地建设高质量的住房的机构。
房地产开发商的工作就包括:协调政府各方面关系(建设过程中各方面的这种应酬是不少的),买地(普通集资建房很难组织起来融资),项目决策定位等。可见,在这个时期,只有房地产开发商可以有效地汇集各方面的资源(土地、金融、设计、建筑等等)。
而对于城市建设来说,房屋的开发和买卖,不管是住房还是商用房,无论何时何地,都是一项重大工程,开发商对城市建设的贡献是功不可没的。
房地产开发商必须是城市运营商
在配合政府进行城市建设之外,作为市场化背景下的开发商也有着自己的主导作用,这个作用最大地体现在改变一块土地的属性和区域价值,进而改变一个城市的格局。
一块土地在未开发之前,没有什么价值可言,但是一个好的开发商能够为一块土地注入更高的价值,一个高质量的楼盘,会给你一种高品质生活方式的选择,从而带动整个区域价值的提升。牵一发而动全身,在此基础上,一个良好城市格局的形成也是指日可待的。
如今在全国正如火如荼地开展的“新造城运动”,正是开发商这种主导性最好的体现。将一个资源枯竭、满目疮痍的老城区改造成高档生活住宅区,带动一个个人们口中“鸟不拉屎”的地方成为城市生活的新中心……这也正暗合了政府所倡导的“城市经营”的理念。
因此,人们越来越清楚地认识到,城市运营商不一定就是房地产开发商,但房地产开发商,就必须是城市运营商。
开发商易做,城市经营商难当
从单纯的房地产开发商到城市经营商,是房地产企业的一个必然选择。在国内,“城市运营商”的由来,最初可以追溯到2002年。当时,有着“中国第一地产策划人”的王志刚带领他的工作室,为中国最早的城市运营商――天津滨海公司提供企业发展战略及两个项目做出了详细的规划。
所谓“城市运营”,其实是一种城市资源与价值经营。通过房地产开发,把城市变得更有品位和文化。如今的城市运营过程中,政府是处于“掌舵”的地位,而负责“划船”的就是各地产商,政府更多的是行使管理、监督的职责,城市运营商则是发挥自身的市场优势,这样各自发挥各自强项,可以让城市更快发展,达到的目标也更高。
这是一种介于政府和市场行为之间的一种模式,而城市运营开始后,对于开发商来说,开发一块地,一个楼盘也许并不是多么难的事情,但是如何实现政府、百姓、社会和运营商的共赢,就成为开发商是否成功的最主要衡量标准。