浅析产业地产项目开发的策划及经营管理

　　摘要：国民经济发展水平的提高，促进我国城市化进程加快，我国的产业地产市场活跃，产业地产项目的开发规模不断扩大，对于产业地产项目开发策划以及经营管理方面也需要进行深入的研究与分析。产业地产项目的开发与建设，在不同的阶段要实行不同的管理方案，在产业地产项目开发的前期，要进行项目规划与工程设计，不同地块的自然、地理与经济优势不同，产业地产项目设计的要求和标准也不同，在此过程中，提高产业地产项目开发设计水平，能够为后期的项目建设和经营管理提供便利，本篇文章在此基础上，主要对产业地产项目开发的策划工作以及产业地产项目经营管理的相关内容和要求等进行研究与分析。
　　关键词：产业地产项目；开发；策划；经营管理；工程设计
　　随着我国社会主义市场经济的不断发展，城市化进程加快，在此过程中，建筑行业的发展也较为迅速，充分活跃了我国的产业地产市场，但是产业地产项目在开发管理与经营管理的过程中，需要集中做好产业地产项目的策划与设计工作。产业地产项目策划是贯穿在整个项目开发与建设的全过程中的，在实施项目策划的过程中需要对产业地产项目经营范围以及大体的业务板块进行明确，发挥好产业地产策划的功能及效用[1]。在现代社会发展中，人们的生活质量水平不断提高，对于居住环境以及房屋居住质量等提出了更高的需求标准，产业地产项目策划中要根据房屋项目的实际功能特点与使用优势，结合人们的消费需求，做好营销策划工作，从而进一步推动我国产业地产市场的发展，关于产业地产项目开发中的策划以及经营管理内容等均需要从实践分析的角度展开研究与探讨。
　　1、产业地产项目开发的策划工作分析
　　1.1产业地产市场调查
　　产业地产项目的开发建设与经营管理，均需要通过市场调查了解人们的基本住房需求，在产业地产项目的前期策划中，加强市场调研，是为了对产业地产项目建设以及营销方向方面的内容有所了解。产业地产市场调研的内容应该具有针对性和方向性，一般包括当地居民的居住习惯、居住喜好、房型要求以及房屋建筑面积方面的要求等，通过对这些信息内容的了解和掌握，能够进一步为产业地产项目的规划建设提供必要的控制指标参照标准，使产业地产项目的开发建设能够满足市场需求[2]。
　　1.2相关资料搜集
　　在实施产业地产项目的策划工作中，要对有关资料进行搜集，不同地区居民对于房屋朝向、通风以及采光方面的要求不同，对于房屋平面设计和结构设计要求也不同，策划人员在实施项目规划与设计的过程中，对这些资料要进行综合分析。另外，关于产业地产项目的开发规模、面积、产品类型等要对当地居民经济收入和实际购买力情况进行分析，调查周边楼盘销售情况。搜集产业地产项目气象、地理、经济、交通以及市场需求等资料，做好区域性的开发对比，能够使产业地产项目策划管理更加科学和全面。
　　1.3方案比较和优选
　　建筑工程项目在实施建设的过程中，均要按照施工方案进行，产业地产项目在开发建设前，也需要综合多种资料内容，实施统一的项目策划，但是由于不同的策划方案在产业地产项目建设中的侧重点不同，方案内容以及总体的工程标准等存在一定的差异[3]。针對这种情况，在实施产业地产项目策划的过程中，要对全部策划方案进行充分的比较和分析，了解不同开发方案的可行性，另外，还需要综合建设成本、技术难度和工程效益等，对方案内容进行适当的补充和完善，在方案评估和优选中，提高项目策划水平。
　　2、产业地产项目开发的经营管理研究
　　2.1项目投资方面
　　产业地产项目的开发建设与各项经营管理活动均要结合实际情况，展开实地研究，集中做好规划设计工作，在产业地产项目的经营管理实践中，需要对项目投资情况进行分析。投资产业地产项目，使产业地产开发中的一项重要内容，对产业地产投资计划进行分析，能够为后期的项目营销提供参照。作为资源密集型的产业，产业地产营销过程中需要对总体的投资特征进行分析，即产业地产投资的资金规模较大，且资金具有较长的使用时间和回收时间，在效益高回报的同时也面临着投资高风险问题，因而在产业地产经营管理中要利用好流动资金，加强资产管理。
　　2.2成本管理方面
　　产业地产项目在开发策划以及经营管理的过程中，需要对项目成本方面加强管理，产业地产项目由于开发和建设的规模较大，因而在前期的规划建设中，要根据开发合同以及工程合同的内容，对项目开发中的相关核算项以及费用项进行核算管理。产业地产项目成本管理要求是以项目的经营管理为前提，对其项目开发建设中的实际价格部分和资金流状况进行综合把握，统筹管理，使产业地产项目资金进入正常的资金流状态。[4]。另外，在产业地产经营管理方案的运营过程中，要对季度经营指标、半年度经营指标和年度经营指标予以规定，协调部门关系，提高产业地产经营管理水平。
　　2.3销售管理方面
　　产业地产项目在项目策划以及经营管理的实践过程中需要重点做好项目的销售管理，针对不同类型和特点的产业地产项目，要做好市场调研工作，对同类型的产业地产项目销售的市场波动价格以及总体变化趋势进行分析，并在此基础上制定出完善的销售计划。针对产业地产项目的销售策划与销售管理，需要在销售流程、广告方案上进行不断的创新和优化，提高产业地产项目销售管理与销售策划的水平。资本市场中要提高产业地产经营管理的水平和效率，需要在员工团队内部加强人才的培养，使其能够在团队中联合实践行为，充分掌握产业地产经营管理的主动权和控制权，结合产业地产市场的总体状况，提升整体协调组织能力。
　　结语：
　　产业地产行业的发展对于我国国民经济的增长具有重要的作用，且在城市化发展中，产业地产行业已经逐渐成为我国的支柱性产业，要促使产业地产行业的长效、稳定发展，就需要做好一系列的策划工作，维护产业地产市场秩序，为产业地产相关行业的共同发展提供助力和推动力。产业地产项目在开发与建设的过程中，需要进行项目策划，这主要是因为产业地产项目建设需要一定的环境条件支持，也需要市场支持，在项目策划中，能够综合化的了解产业地产项目业务范围、业务优势以及业务拓展的基本路径等，给后期的产业地产项目经营管理提供必要的参照依据[5]。在实施产业地产项目开发策划与经营管理的过程中，要组织一支专业技术团队，对产业地产市场情况、项目开发情况等进行调研，了解行业效益情况，对产业地产项目开发建设全过程实施统一的组织、协调，同时做好质量验收工作，提升产业地产项目开发策划的有效性，促进后期项目经营管理水平提高。
　　参考文献：
　　[1]余春华.产业地产项目开发的策划及经营管理研究[J].建材与装饰，2017，47：168.
　　[2]潘峰，孙俞.产业地产开发经营与管理实践教学探讨[J].科教文汇（中旬刊），2016，03：65-66.
　　[3]李亦农.产业地产开发全过程项目管理研究[J].建材与装饰，2016，29：152-153.
　　[4]马莹.精装房项目全程营销策略研究——以齐鲁花园项目为例[J].山东建筑大学学报，2011，26（05）：502-505.
　　[5]张杰辉.产业地产开发成本效益管理[J].福建工程学院学报，2012，10（06）：575-578+596.