空置房大量存在,挤干泡沫需调控深度发力:泡沫淹没深度

　　在当前房地产调控的关键期,关于空置房的争论因为一个数字而再度激烈。目前空置房情况究竟如何?产生大量空置房的原因是什么?如何挤干空置房泡沫,促进楼市健康发展? 　　
　　看着楼书,来到北京房山区的某个以“名园”命名的楼盘项目时,记者还是为它周围的萧条和冷落感到吃惊。
　　楼书上赫然印着:项目雄踞京西生态休闲带,区内绿化率高、容积率低,居住十分舒适;周边生活配套设施较好。据售楼员介绍,这里是北京西南地区占地面积最大的楼盘。
　　售楼人员很殷勤地带记者看楼盘,记者发现,在一期项目的几座楼里,大部分的住宅还没有装修。从很多没有安装门镜的住宅门向房间里面窥视,基本是毛坯房。
　　售楼人员告诉记者,这里是2005年开始入住的,当时一期的价格只有3000多元,目前二期的价格11000元。“由于目前的入住率还达不到20%,医院、超市等大型公共设施都还没有进驻。”该售楼人员对记者说。此话很快就得到了验证。
　　记者在房山区的其他社区也发现了类似的情况。在一家小区,当夜幕降临时,几百户的住宅楼里,只有零星的几户灯光。在小区里很难见到遛弯的居民。偶然见到一位遛狗的老大爷悄悄地说:“你是准备在这里买房的吗?千万别上当!”随后他告诉记者,整栋大楼里,最多住了十几户,这里看病、购物都非常不方便。
　　最近关于空置房的争论因为一个数字而再度激烈了起来。有消息说,国家电网公司在全国660个城市的调查显示,高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿人居住。
　　随后,尽管国家电网公司否认了这一消息。但在这场纷争背后,也折射出空置房现象已经成为社会焦点。那么,目前空置房情况究竟如何?产生大量空置房的原因是什么?记者就此进行了深入调查。
　　
　　空置房泡沫
　　
　　如果说房山区的情况只是说明北京郊区空置房很普遍,那么市区情况如何呢?
　　记者赶到望春园小区的时候是晚上八点,正是夜幕降临华灯初上的时候,而这个位于北五环的小区仅有零星灯光,路灯也比较昏暗。
　　记者看到,小区周围或者小区里面分布着“链家地产”、“伟彦地产”、“诚润德总店”、“中原地产”大大小小几个地产公司,虽然已是晚上,透过栅栏可以看到小区外面依然有一些地产公司的员工,在向行人推荐附近几个园区的二手房(当然也包括望春园)。
　　晚上九点的时候,几栋二十几层的塔楼,亮灯率仍不足一半,而且主要集中在较低的楼层。
　　望春园属于北苑家园,是一个落成没几年的小区,伴随新房的售罄而来的是小区二手房交易的火爆。“链家地产”的李先生告诉记者,望春园有一半的房子是毛坯房,空置率还是挺高的。
　　而一位来自湖南,居住在该小区的王先生也告诉记者,这里边好多房子都还没装修,有些是他们炒房的人买的,买了以后立马就挂到二手房交易市场了,还有一些是一个人买两套或者三套,自己住一套,其他的就租出去了。
　　据王先生说,他去年在此买房的时候,房子还是9000多1平方米,他的房子是118平方米,花了100万过一点,而据安居客网站信息显示,8月望春园房屋均价是19402/平方米,一套100平方米的房子要卖到200万。“这儿的房价涨得太快了。”王先生向记者感叹。
　　另据安居客的信息显示,仅仅北苑家园望春园一个小区,待售的二手房就有2338套,北苑家园的其他园区,如莲葩园待售二手房有1063套,清友园同样待售的二手房是1556套,绣菊园是1277套,另外其他几个小区都有1000多套的二手房待售。据搜房网信息,望春园在售二手房共2524套,出租房427套,清友园在售二手房2029套,出租房557套,从数据可以看出,北苑家园这一带,地产市场主要集中在买卖二手房,而非租赁。
　　北京联合大学应用文理学院城市科学系张景秋和孟斌带领课题组,对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行了调查,结论是,电表几乎不走的比例高达27.16%。
　　而电表不走的比例还在陆续上升,2007年时达到29%。并且越往外空置率越高,市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右,四环至五环就上升到30%左右。
　　此前国家统计局的数字显示,2008年全国有1亿多立方米商品房未有售出。全国政协委员郭松海认为,加上小产权房没有售出的,全国闲置的商品房,仅仅按照未出售房屋闲置无人居住的,则有2亿立方米。
　　“北京如果闲置六七千万立方米,相当于五六十万套房屋,可以入住近200万人,北京如此,全国会是一个多大的数字?”郭松海反问道。
　　
　　空置是怎么产生的?
　　
　　在北京工作已经10年的扈先生现在有三套房子,一套和家人合住的,两个小户型用于投资。
　　让扈先生敢于持有多套房的重要原因,是他对房屋作为不动产的升值潜力的乐观预测。“人到中年,略有节余。投资房产是稳定的升值收益,总是比投资股市要踏实一些。”扈先生对记者说。
　　在扈先生看来,在没有太多投资渠道的情况下,房子留着度假、养老、投资都很合适。
　　“两个小户型房子就让它闲置着。如果房子出租就旧了,收几年租金可能还抵不上房子折旧速度,而且租房是个操心事,找人租、订合同、收租金,这期间哪个过程出了问题都挺闹心。”扈先生对记者说。
　　同扈先生一样,北京人周女士今年40出头了,在单位里做到了中层,平时没有什么爱好,就喜欢购置一些房产长期持有,用她的话说,“投资楼市比较增值。”迄今为止,周女士名下已经有4套房了,多是两居和三居的户型。
　　“稳扎稳打,只有寻觅到价格合适的楼盘,才会毅然出手,在手里把持几年,待时机成熟时再高价出手,赚取差价利润。”周女士对记者说。
　　最近有个折扣购房的机会,周女士毫不犹豫又贷款买了一套新房,成为5套房的房主。周女士说:“房子越早买越不吃亏。要长期持有,抵抗通胀。”
　　“当前国内房地产住房投资性十分普遍,其重要原因是政府优惠的信贷政策通过过高的金融杠杆影响了市场的需求,从而使得国内绝大多数地区的房价都表现为严重的泡沫性。”中国社科院金融研究所研究员易宪容说。
　　在易宪容看来,国内房地产市场的投资性,完全颠覆了中国传统的投资理财观念和价格形成体系。如住房的投资价值代替了居住功能,住房成为投资的工具。
　　“一些人形成‘购买住房一定会赚钱’、‘谁拥有住房就拥有财富’的价值取向,以致让不少消费者对住房趋之若鹜。”易宪容说。
　　在易宪容看来,中国房地产市场是一个投机炒作为主导的市场,其投机炒作比重之高是十分令人震惊的。
　　易宪容表示,这种偏激的投资倾向,也成了这次政府房地产宏观调控的最大障碍。政府房地产宏观调控政策就是要全面遏制这种过度的房地产炒作与投机。在这种情况下,这些房地产投机炒作者一定会寻求各种理由来保护其利益。比如他们会说,房价下跌对GDP有负面影响等等。
　　
　　如何挤出泡沫?
　　
　　“我手上有十几套房呢,不赚到100%以上不出手,反正暂时不缺钱。”一位山西炒房者表示,不管政策如何,只要开发商囤着房,投资者不抛房,楼价就不会严重走跌。
　　这显然反映了一部分囤房的开发商和投资客的“任他风吹浪打也要挺着”的心理。
　　针对房屋空置问题,早在今年3月全国“两会”期间就有代表和委员提出了开征房屋闲置税的建议。全国政协委员郭松海当时在提交的一份大会发言中就建议将房屋闲置税置于物业税开征前,作为物业税“实转”试点。因为与物业税相比,房屋闲置税的涉及面小,关系简单,较易操作。
　　同时记者也了解到,目前空置房缺乏一个统一明确的标准和具体数据。8月4日,国家统计局在其公布的《2005年以来全国房地产开发企业商品房待售情况》中解释,住房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。而“准确的房屋空置率数据的获取,有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查”。
　　虽然不少专家曾建议根据用电、用水和用气量作为房屋是否空置的认定标准,但根据目前我国的电网及其他公共服务体系的建设水平,根本无法提供准确的统计数据。即便公共服务联网体系建立得已经十分完善,仅凭用电、用水来判定是否空置也不一定科学。
　　今年4月以来,国务院、央行、国土资源部、国家税务总局等部门出台了一系列房地产调控政策,通过提高第二套住房首付门槛、部分地区商业银行暂停发放第三套住房贷款等措施,重拳遏制投资投机性购房。
　　到目前为止,已持续4个月的房地产调控到底是应该“松”还是“紧”?公众一直争论不已。在众多业内人士看来,让住房回归其居住本性和功能,而非投资品,尤为迫切和必要。遏制投机投资性投放不仅是本轮房地产调控的重点,也应成为中国楼市调控的常态。
　　住建部政策研究中心主任陈淮认为,宏观调控永远不会结束,只不过调控的方向和手段、力度各有不同而已。而政策的基本走势是鼓励支持而不是限制居民的改善性需求,但对于奢侈型需求,将采取惩罚性的政策,比如承担比较重的税率。
　　
　　调控政策不要被“空置”
　　
　　空置率是衡量房地产泡沫的一个重要数据,对于这样重要的一个数据,权威部门为何不能给出一个权威的答复?在公众对空置房的数据表现出极大的热情,相关权威部门为何表现出少有的沉默,摆出一副高深莫测的样子?
　　应当说,就房地产市场而言,有多种统计体系和多种统计方法存在。除了地方政府、统计局可以获得房地产市场数据之外,还有住建部、国土资源部、银监会、央行等部门可以从不同方面收集到相关数据。从统计技术角度看,通过对这些基础数据的分析,得出一个接近事实的统计数据并非不可能。
　　但是,令人遗憾的是,在“九龙治水”的情况下,尽管我们拥有丰富的数据,但由于缺乏对统计数据的相互佐证和分析,这些由各部门掌握和公布的数据却并不能给公众提供一个房地产市场的真相,这才是房地产数据不够权威的根源。
　　由于权威数据的缺失,晚上数灯成为不少经济学家和企业家研究中国楼市的无奈之举。早在2002年,经济学家易宪容就通过打车观察三环、四环沿线商品房小区的亮灯情况,收集楼市空置率的第一手资料。
　　其实,空置率不是哥德巴赫猜想,只需下些功夫就能搞清楚。如国外调查房屋空置率就是通过在一个区域或者在一个城市,比如说用水费、电费等相关的这些指标来进行调查。这样得出的数据简单而明了,同时也比较科学。
　　在当前楼市调控的大背景下,弄清楚空置率是一件很有意义的事。它将为下一步出台房产税或者物业税提供决策依据和参考。尤其对挤干楼市泡沫,促进房地产市场健康持续发展有极其深远的意义。这就需要有关部门尽快进行一次住房普查,对居民的住房使用情况进行一次认真彻底的调查,提供权威的统计数据,以盘活存量,减少闲置,增加供给,从而缓解供需矛盾。千万不能将调控政策“空置”,使得已经取得的效果前功尽弃。
　　(8月10日《人民政协报》,作者为该报记者)