近4000平米的小区会所本欲建成幼儿园等公共区域，但却空置了10余年，一直未能利用。问题究竟出在何处？小区内公共场所的所有权和支配权究竟属于谁？ 一处位置优越、设计规划合理、近4000平米、市值逾1亿元的小区会所，本应建成幼儿园及文化室，但却空置了10余年，一直未能利用。
这处规划中的会所位于北京市朝阳区惠新苑小区，由小区6号楼三、四两层的绝大部分构成，共计4000平方米，含数十间房屋。记者从小区业主柴先生处了解到，惠新苑小区在2000年开售时，开发商曾告知业主，这片大面积的区域将作为小区业主的会所。在开发商送给业主的规划平面图中，也可看到，这一区域被标注为幼儿园和文化室，还包括“音体室”、“儿童活动场地”、“洗衣室”、“冷藏室”等等。
曾经，这个会所短暂地开放过。2005年，在未告知业主的情况下，小区的开发商―朝阳区城市建设综合开发公司（简称朝开）将会所无偿转交给了小区所在地的地方政府―朝阳区小关街道办事处。
在被小关街道办事处接管的5年时间里，会所长期大门紧锁，小区居民无法入内，更别说享受任何服务。今年5月初，施工队突然进驻会所并开始进行大规模的拆除和装修。施工半个月后，经业主询问才被告知街道办事处要在此处建设大规模的养老机构。现经小区业主与相关部门交涉，施工已被制止。
那么，到底小区内公共场所的所有权和支配权是属于小区业主还是开发商？对此持有疑问的业主不在少数，出现类似纠纷也绝非惠新苑小区一例。为此，记者向北京盈科（上海）律师事务所宋安成律师咨询了相关问题：
民生周刊：小区会所的所有人（权利人）是谁？当前法律是怎样界定的？
宋安成律师：按照《物权法》的规定，不动产的产权是以登记为原则，法院也只会审查登记情况，而不会审查投资主体。不动产一般以登记备案来确定产权人，如果本案中开发商已经办理了产权登记，可以认定其为产权人。
民生周刊：在现有的国家法律（如《物权法》）和政府法规中，对于小区会所的产权是怎样规定的？
宋安成律师：《物权法》第七十三条：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。从业主角度讲，可以将小区会所理解为小区的公共场所，归全体业主所有。但如果开发商已经有产权的，按照《物权法》规定的以产权登记原则认定产权人，那么会所就不属全体业主所有。
民生周刊：小区会所的投资方是谁？
宋安成律师：如果从成本角度讲，或者从投资主体角度讲，按照国家物价局、建设部、财政部下发的《商品住宅价格管理暂行办法》规定，开发商已将小区的基础设施建设费和配套公共建筑建设费计入小区的房屋价格，并将预算造价按住宅面积所占比例分摊到每一业主的房屋单价中。所以，在房屋全部出售的情况下会所成本由业主分摊基本上没有太大的争议。以惠新苑小区为例，如果会所目前的市值为1亿元，则小区平均每户沉淀（公摊）在其中的资金超过16万元！无法否认的事实是，小区业主是会所的投资人，却没有产权。
一般情况下，会所的建造成本不会单独立帐，从开发商的房地产开发过程看，其很难将会所土地成本（土地出让金）、配套费用、建安成本、税收等与整个小区的住宅物业进行分开。理论上存在开发商承担会所所有成本的可能性，但现实中几乎没有开发商将会所与小区其它物业在成本上进行分开操作，所以开发商单独承担会所的开发成本是不可能的，如果开发商认为其分摊了成本，在诉讼时可以要求他们拿出证据。
民生周刊：谁有权改变公共建筑和共用设施用途？
宋安成律师：按照目前的法律规定，开发商的许诺已经构成合同的组成部分，其不得变更，即使受让人小关街道也无权进行变更，道理在于会所产权人变化是不能改变房屋的使用功能的，如同住宅商品房换了产权人，也只能做住宅用一样的道理。
广告及材料对于会所的描述已经足够“明确具体”，“开发商的许诺已经构成合同的组成部分，”当初作为楼盘的一个销售亮点，“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。” 事实上，正如很多业主所说：“我就是看上你介绍的会所、绿地等条件才买你的房子的”。朝开的这些广告和材料，正是业主购房的前提和条件，这就是要约。
从会所使用的角度讲，开发商首先不能单方改变会所的用途，其应当按照当时的售楼广告为业主提供小区会所服务，比如说健身、娱乐等功能。开发商单方改变会所功能，实际上就是违约，业主有权利要求其恢复其售楼时许诺的会所的功能。
民生周刊：发生类似情况，业主应当如何维权？
宋安成律师：业主维权应当坚持合法、理性的原则。所谓合法，是说业主维权要有法律上的依据，就惠新苑小区维权来说，就是指小区业主委员会要有证据证明开发商单方面改变会所用途是违反相关法律规定，且违反合同约定的（楼书、广告）等等。理性是指有理、有节，业主应当积极与开发商、政府部门进行沟通，及时了解对方的态度，并调整维权策略。
通过法律程序解决应作为最后手段。因为一旦走上司法途径，就没有回旋余地了。
惠新苑小区纠纷一事，建议首先查明小区的产权问题，坚持不管产权在谁的名下，都不得改变会所的规划用途和开发商承诺的用途。明确会所是小区的组成部分，按照《物权法》规定应由全体业主决定其用途。并且业主有要求开发商配备幼儿园、咖啡馆、学习室等具体功能的权利。
相关法律法规摘录
《商品住宅价格管理暂行办法》第5条规定商品住宅价格由成本、利润、税金、地段差价项目构成，其中成本中又包括住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费等。
《物权法》条文第七十六条第五款规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；第六款规定，改建、重建建筑物及其附属设施……应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
按照一般的理解，改建有两层含义：一是建设结构上发生变化；二是功能的发生变化。会所改为敬老院的行为，应当既会发生结构上的变化，也会发生功能上的变化，所以应当是通过三分之二以上业主同意的。
国务院《物业管理条例》第五十条：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”
第五十五条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。
编辑：周婕 美编：阎瑾