[提要] 本文论述房地产上市公司财务风险发生的成因和国内房地产行业财务现状，同时对如何采取防范措施以降低财务风险等问题进行研究，最后提出房地产公司财务风险防范策略。
关键词：房地产公司；上市公司；财务风险；风险管理
中图分类号：F275 文献标识码：A
收录日期：2018年3月6日
一、前言
（一）研究背景。随着我国市场经济的进一步发展，房地产投资在2000年以来掀起一股热潮，该行业也为中国的经济增长做出了巨大贡献。但是，自从金融危机爆发和政府实施宏观调控政策以来，房地产业楼市泡沫的产生和销售状况的疲软以及快速增长阶段的告别使得业界迫切需要有效的内部改革。2015年3月国家开始调整各地公积金首付，这意味着政府对土地结构改良的推进和楼市政策的优化已变成宏观调控的具体措施，也使得房地产行业因“经济过热”而成为被政府调控的目标之一，该行业的企业正面临着财务风险陡升的严峻挑战。
（二）研究目的和意義。研究房地产企业财务风险的意义在于降低企业因对风险的麻痹或预防不专业而造成的损失，降低企业因风险防范不恰当而破产的比率，因此计算并预测企业将要面临的各方面包括投资、筹资、资金回收和收益分配等财务风险将成为企业管理的重中之重。此外，从宏观角度来考虑，企业规避风险可以防止失业率的上升，维持社会稳定，这有利于国家社会经济的发展。因此，研究房地产行业的财务风险不论对微观的房地产企业还是对宏观的国家经济大局都具有重要的意义。本文的目的在于：（1）为投资人、债权人和其他利害相关人提供房地产行业财务风险分析的依据，使他们能够判断投资风险和投资报酬，确定投资方向，对不同情况进行多因素综合考虑从而降低投资风险，获取更高收益；（2）使房地产企业管理者能够对所发现问题，分析原因，克服薄弱环节，尽早察觉财务危机并采取相关措施，防范财务风险；（3）为监管部门实施房地产行业有效监督与指导提供参考。
二、房地产上市公司财务风险现状
根据财务风险的分类以及房地产上市公司财务风险的特征，我们将从筹资情况、投资情况和资金回收情况等三个方面来分析房地产上市公司的财务风险现状。
（一）房地产上市公司筹资现状。整体来看，房地产企业所需资金呈现改善迹象，其中2015年下半年开始销售回笼加快是导致房企资金到位、房地产筹资情况发生好转的主要因素。此外，国内资金面持续宽松、政府放宽房地产政策、房地产企业多改为开发小周期项目，使得银行对于开放贷款负面情绪有所缓解，房地产企业民间借款热情也持续高涨；另一方面，创新筹资模式进一步拓宽了企业的资金来源，电子金融业的崛起使得线上筹资成为可能，这种新型筹资模式不仅能够节省利息成本，还无需抵押不动产，这也大幅度提高了房地产企业的筹资能力。
（二）房地产上市公司投资现状。2016年以来，房地产行业的地区分化正在加剧，房地产企业出售投资项目、转让资产愈发频繁，这导致龙头和优势企业不断吸收行业资源，迫使行业结构进行调整，并对资源进行再分配。这些都表明中小型房地产企业正在面临着更为严峻的挑战，一旦投资失败，极可能导致严重财务危机。
（三）房地产上市公司资金回收现状。根据房地产行业经营现状我们可以得知近年来房地产企业销售量大幅度下降，尤其是2015年以来，国内许多城市楼市呈崩盘状态，正是由于销售滞后直接导致房地产投资回报呈急剧下降趋势，包含万科、保利等国内房地产行业龙头企业在内，沪深股市中有48家企业一年中超过两季度经营活动净现金流为负数，现金流的管理对于房地产开发企业至关重要。
三、房地产上市公司财务风险分析中存在的问题及原因
（一）资产负债率过高。房地产企业筹资结构不够合理是我国房地产上市公司财务风险分析中所存在的重大问题，由于企业的融资规模受到债务筹资和权益筹资两方面的影响，而目前国内房地产上市公司普遍通过银行信贷和发行股票等负债方式取得资金，这将对企业的未来发展产生严重的负面作用。负债虽然是成本最低的筹资方式，却不一定是最优的筹资方式。企业通过负债筹资来满足自己的资金需求，事实上是在运用财务杠杆，如果企业的投资利润率低于企业负债筹资的成本率，则企业就会发生偿债困难。而负债本息的偿还具有强制性，一旦企业不能按时偿还，可能会受到法律的制裁，甚至被迫破产清算。
（二）投资政策过于宽松。随着住房改革政策的发展，我国房地产业市场化程度不断加深，国家对于房地产业的发展尤为关注，宏观调控政策的关注度也明显高于其他行业。2014年一系列对房地产业从紧的宏观调控政策后，房地产企业的经营状况受到了很大影响。国家为了调整各项经济指数采取了宽松的财政政策，其中就包括对于房地产行业来说过于宽松的投资政策，例如央行降低借贷利率鼓励企业通过各种筹资渠道进行贷款，正因如此，许多房地产公司盲目地扩大融资规模，外源资金数额骤升，企业财务风险水平也随之升高。
（三）资金流动过于复杂。由于房地产项目本身特点决定了项目规模较大、开发周期较长，项目规模过大，收益回报期也就往往会延后，这很可能导致资金补充速度无法跟上各类成本支付的步伐，企业更加容易陷入资金来源短缺的困境。此外，从资金流向来说，经营中涉及的资金流向、财务关系复杂。资金运作方式种类过多，流动形式过于复杂，给房地产企业的财务管理、资金调配带来更大的难度。
四、房地产上市公司财务风险防范对策
由上述分析可知，导致财务风险较高的主要原因是房地产企业融资数量大、周期长，资金链容易发生中断，再加上民间炒房热潮以及政府宏观调控没有得到有效的实施，直接导致房地产公司盲目扩大投资。对此，应该主要从以下几个方面着手：
（一）扩大债券筹资，规范筹资结构。目前，我国房地产上市公司直接融资方式中主要以股权筹资为主，债券融资比例较小。然而，股权融资相对较高，股票市场尚不能适应不同规模企业的融资需求。相对于银行信贷，债务资本市场具有融资成本低、产业导向强以及市场风险低等优势；相对于股权融资，债权融资具有融资规模大、发展空间大、适用企业广泛等优势。对此企业应实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与。此外，房地产上市公司还可以通过债券市场筹集基金、拓宽公司融资渠道，改善筹资结构。
（二）加强投资谨慎性，合理制定投资计划。上市公司在做出投资决策前应该从税收、财务状况、市场前景、资源配置等多个层面对该项目的可实施性进行分析，如果是大量购买股票份额，收购另一公司而成为对其完全控股的母公司，应该注意该公司的运营情况、品牌知名度和购买股票风险程度高低，这些将直接影响投资后是否会从实质上给公司带来利益流入。此外，上市公司投资的目的是为了获得收益，判断一个企业是否具有价值就在于对现在从事产业的了解程度和运作的熟练程度。在新的投资决策做出之前，上市公司应考虑所收购的企业所经营的主要业务是否能与本公司产业链进行对接，如果能够通过对技术水平和人才培养等方面进行公司生产能力的提升，该投资决策才是将投资成本降至最低而获利能力升至最高的。
（三）做好公司资金预算，提高资金使用效率。对于房地产企业来说，日常经营活动中一定会与大量的现金流打交道，而不合理的现金流支出和收入都会给企业带来不可磨灭的负面影响。因此，做好现金流量的预算工作是企业管理现金的重中之重。此外，要科学地使用资金，提高资金的使用效率。一方面是要积极寻找信誉良好、实力较强的现金客户，与客户保持良好的沟通和交流，加强客户资源的管理，对于那些回款慢、信誉差的客户，在无法改变的情况下，尽可能地放弃与他们的合作，减少资金流动的损失；另一方面要加强库存管理，合理的库存可以减少资金的占用，加快资金周转的速度，高效地利用企业的资金，降低房地产上市公司的财务风险。
主要参考文献：
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