奥园集团债务【深陷长安8号黑洞,债务压垮奥园】

  作为昔日的华南八大金刚之一,中国奥园地产集团股份有限公司(03883.HK,以下简称“奥园地产”)早已没有当年之勇:2002年底遭遇奥林匹克花园分家,2003年奥园欲借壳上市却深陷贷款担保黑洞的漩涡,至2007年赴港上市融资40亿元,直到2009年奥园地产辗转长安8号无果……
  因为债务和纠纷不断,奥园地产发展缓慢。
  
  长安8号拖垮奥园
  剪不断,理还乱。
  这是奥园地产首个入京项目长安8号的真实写照。
  “去年并购的北京长安8号,将会对奥园未来2-3年的业绩起重要作用。”奥园地产于2010年年报中的一语如今看来颇有几分警示。
  时过近3年,这一位于北京朝阳区建国路86号的长安8号,几度停工停售,令奥园地产苦不堪言。奥园董事长郭梓文怎么也想不到,在收购之初,一度希望在未来3年之内长安8号能够为奥园地产带来超过130亿元的销售回款,如今竟是黄粱一梦。
  长安8号最初的案名叫“耀辉国际城”,最早所有者为北京王府世纪发展有限公司(下称“王府世纪”),由北京耀辉控股80%。2004年,天鸿宝业(即之后的首开股份)通过股权收购,持有耀辉国际城62%股权,王府世纪持有项目38%的股权。
  时至2008年4月,首开股份以4.587亿元将持有62%的股份全部转让给了香港世纪协润,后者与王府世纪同属王志才,为此更名为“擎峰阁”。直到2009年7月,奥园接手长安8号,以3.7亿元收购世纪协润41.33%股份,获得该楼盘操盘权。
  自此,随后楼盘案名由“擎峰阁”改为“长安8号”,除购得股份外,奥园还借给世纪协润4.6亿元短期贷款,助其还债。
  2009年9月,奥园继续认购世纪协润2.9亿元可转换票据,至2010年9月到期后,将增持世纪协润股份至52.69%,获得控股权。此外,2009年12月,世纪协润在奥园地产的担保下,获得工银亚洲贷款6.7亿港元。
  然而,让奥园地产始料不及的是:长安8号错综复杂的股东和债权人关系如同一个黑洞,与长安8号相关的资产,包括土地使用权、在建工程、项目公司股权、世纪协润公司股权等均已被抵押。
  据知情人士透露,长安8号项目所欠银行贷款、股东借款、工程欠款以及各路供货商欠款,初略计算总计约30亿元。
  原本希望仅用8.3亿元的代价来撬动体量超过130亿元的长安8号,无奈却令奥园地产陷入巨大的资金黑洞。
  时至8月1日,奥园地产发布公告称:其全资附属公司振富有限公司已于7月28日斥资7.13亿港元,从工银亚洲手中购得世纪协润所欠6.7亿港元境外贷款的债权,即可拥有长安8号接近全部股权。
  就在郭梓文于8月15日的中报业绩说明会上表示:“长安8号将转卖为租,拟长期持有,调整后的长安8号预计会在明年年底推出”,不过9日,奥园地产因原项目小股东反悔起诉,长安8号再度搁浅。
  历时7年之久,案名三度变更,数度易主停工,一度标榜“务求令该项目成为奥园在北京的旗舰”的奥园地产早已是精疲力尽。
  即使纷乱错杂的股权之争结束,长安8号的销售状况亦堪忧:根据北京市房地产交易管理网显示,2010年全年销售金额仅有7.925亿元,其中退房数为10套。
  
  收入过分依赖广州和重庆
  “几年下来,我们播下种,却没有开花,没有结果。”前奥园地产副总裁李敏曾对沈阳退地一事作出过如是评论。
  沈阳地块其实是奥园地产于2007年10月份以1.584亿元投得,后因整个规划问题,最终于2010年被政府收回。
  不过,如果以此“播种论”来诠释“长安8号”的处境,却也发现这两者惊人的贴合。这,或许也是奥园地产几番挣扎的一个缩影。
  作为昔日的华南八大金刚之一,奥园地产早已不复当日:2002年底遭遇奥林匹克花园分家,2003年奥园买下诚成文化欲借壳上市,却又深陷其贷款担保黑洞,至2007年赴港上市融资40亿元,直到2009年奥园地产受累于长安8号,收购天誉置业土地未果等。
  不难看出,奥园地产是房地产行业内少有的将并购奉为企业发展准则的开发商,一直在寻求各种低价拿地的方式,通过收购项目公司、收购其他房企股权、合作开发等方式来拿地。
  5月25日,奥园地产与安徽省高速地产集团签订协议,向其旗下安徽省高速地产集团(苏州)有限公司注资4.5亿元,持股60%,其中后者拥有29万平方米的住宅用地。
  与此同时,奥园地产在招拍挂市场上也一改以往的低调。
  11月1日,奥园地产宣布以底价约6.68亿元,成功竞得广州南站两幅优质商用地块,成为首个进军广州南站区域的开发商。9月23日,奥园地产斥资2.03亿元收购江门蓬江区棠下镇一幅地块。今年前6个月,奥园地产已在中山、广州及江苏省作出土地收购,总代价为10.73亿元。
  截至目前,奥园地产已斥资近23.94亿元购置土地。
  但是,截至2010年12月31日,其银行存款余额约为38.39亿元,债务为34亿元,也就是说仅有4亿元在值现金。奥园地产的资金链由此不堪重负。
  时至11月17日,中国奥园宣布,今年1-10月,公司录得39.5亿元,销售面积为42.78万平方米,销售均价为9200元/平方米。
  不难看出,2010年奥园地产的资金状况基本持平。
  然而,调控趋紧之下,销售或许并不乐观。对比之下,重庆奥园?康城与南沙奥园为奥园地产的主要收入来源,所占物业发展销售收入比例分别为35.8%、30.8%,过分集中。
  无独有偶,2011年3个主要收入来源则是沈阳项目、南沙项目和番禺广场。其中,根据阳光家缘数据显示,南沙奥园现推山海一号别墅、海云堡组团和誉山海组团洋房,但目前仅售出13套。收入来源过分集中广州和重庆两个城市,对于奥园地产而言,无疑亦是风险集中。